Let op: "De woonmarkt na 1-1-2013"

De nieuwe kabinetsplannen rond de huizenmarkt zijn bekend. In hoofdlijnen sluiten de nieuwe plannen aan bij de eerder bekend geworden plannen, nl.




- nieuwe hypotheken (vanaf 1 januari 2013) moeten na 30 jaar volledig annuïtair zijn afgelost
- het fiscale voordeel wordt elk jaar iets minder voor de ‘nieuwe gevallen’ (=mensen die hun eerste huis kopen met hypotheek na 1 januari 2013)
- vanaf 2014 wordt bovendien elk jaar de financiële aftrek 0,5% minder voor de hoogste belastingschijf. Het doel is dat de hypotheekrente aftrek blijft, maar niet voor de hoogste schijf. Dit geldt ook voor de ‘bestaande gevallen’.
- de opbrengst uit deze plannen wordt gebruikt om de belastingschijven voor de inkomstenbelasting te verlagen.
- (scheef)huurders zijn de klos: De huur kan jaarlijks met ongeveer 9(!)% omhoog gaan. (Scheefhuurders / scheefwoners zijn mensen die in een sociale huurwoning wonen, maar daarvoor eigenlijk teveel verdienen.)
- Starters krijgen vanaf 1-1-2013 waarschijnlijk minder financiële bestedingsruimte.

Voor de meeste huiseigenaren (bestaande gevallen) is er rond de hypotheekrente aftrek niet echt slecht nieuws. Als de bestaande gevallen een nieuw huis kopen houden zij het voordeel, alleen voor de eventuele hypotheekverhoging gelden de nieuwe regels.

Voor huurders van een sociale huurwoning is het andere koek. Zij worden geconfronteerd met een huurverhoging. De huurverhoging is afhankelijk van het inkomen. Tot een huishoudinkomen van 33.000 euro mag de huur - bovenop de inflatie - met 1,5 procent worden verhoogd. Tussen de 33.000 en 43.000 euro is dat 2,5 procent en boven de 43.000 euro mag de huur naast de inflatie met 6,5 procent omhoog.
De inflatie bedroeg tussen 1992 en 2012 gemiddeld 2,23% per jaar.
Huurders van een sociale huurwoning met een huishoudinkomen (dit is bijvoorbeeld ook het inkomen
van kinderen) van 43.000 euro of meer kunnen een verhoging van 8,75% krijgen.
Gezien het huishoudboekje van veel woningcorporaties is dit niet onwaarschijnlijk.
Indien het kabinet dit beleid 4 jaar volhoudt stijgt een huur van nu 500 euro per maand over 4 jaar naar maar liefst 700 euro per maand!

Huiseigenaren wonen gemiddeld 20 -25 jaar in hun huis voordat zij het verkopen en een nieuw huis kopen. De netto lasten voor deze huiseigenaren stijgen met het nieuwe beleid licht doordat de fiscale aftrek steeds iets minder wordt. De huur voor een ‘scheefhuurder’ stijgt echter hard door. Zeker met de verwachte inflatie.

Ter informatie (bron CBS 2012): Ruim 25% van de huurders van sociale huurwoningen heeft een huishoudinkomen van meer dan 33.000 euro. Dit zijn 609.000 van de 2,2 miljoen bewoonde sociale huurwoningen. Meer dan 200.000 huurders van sociale huurwoningen hebben een inkomen van meer dan 50.000 euro.

Gevolgen
Het belangrijkste gevolg is dat mensen fiscaal geprikkeld/gedwongen worden om een huis te kopen in plaats van een sociale woning te huren.
Een deel van deze groep doet dit voor 1 januari 2013 om nog tot de bestaande gevallen te horen.

Tot slot
Huizenkopers die nog voor 2013 hun slag willen slaan zijn in ieder geval fiscaal slimmer uit. MAAR let goed op: Het is niet noodzakelijk om ook de levering in 2012 te laten plaatsvinden (u hoeft er dit jaar dus nog niet in te wonen) om in aanmerking te komen voor de huidige fiscale voorwaarden. Om toch zeker te zijn dat uw nieuwe hypotheek onder de huidige regels valt, is het verstandig om koopaktes nog af te sluiten in 2012 en er voor te zorgen dat die koopaktes voor 31 december ook daadwerkelijk onherroepelijk zijn (dwz. zonder opschortende voorwaarden). Waarschijnlijk mogen ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld om de financiering rond te krijgen) wel.
Bovendien kan het verstandig zijn om koopaktes in te schrijven in het kadaster.


- Posted by Pascal de Roo -

Burenruzie over erfafscheiding

De meeste burenruzies gaan over bomen, struiken en heggen op elkaars terrein. Ook het gebruik van elkaars erf kan zorgen voor geschillen die vaak ontaarden in een welles-nietesspel van beide kanten. Om geschillen te voorkomen sommen we wat regels voor u op.

Regels schutting of heg

Ondanks dat de relatie met uw buren goed is, heeft u toch behoefte aan een beetje privacy. U besluit een heg of schutting te plaatsen. Om de burenrelatie goed te houden is het verstandig dat u voldoet aan de volgende regels omtrent het plaatsen van heggen en schuttingen op de erfgrens:

- Vraag om toestemming bij de buren voor het plaatsen van de heg of schutting.
- Erfafscheiding op een erfgrens is een gezamenlijk eigendom.

Daarom moeten kosten en onderhoud voor de heg of schutting gedeeld worden.

Een erfafscheiding mag maximaal 2 meter hoog zijn. Uitzonderingen worden alleen afgegeven door een gemeentelijke verordening of plaatselijke gewoonte.

Soms is voor een schutting een bouwvergunning nodig. Via www.omgevingsloket.nl kunt u controleren of dit in uw geval aan de orde is.

Voor het plaatsen van een schutting of heg op eigen grond is geen toestemming nodig van de buren. De kosten en het onderhoud komen in dit geval ook voor eigen rekening. Voor een goede verstandhouding is het inlichten van uw buren wel zo netjes.

Regels bomen en stuiken

Uw buren hebben een mooie boom in de tuin staan, maar de doorschietende wortels vindt u terug op uw erf. Deze mag u zonder toestemming verwijderen, maar licht uw buren wel altijd in. Wanneer u de boom namelijk ernstig beschadigt door het verwijderen van de wortels, kunnen de buren u hiervoor aansprakelijk stellen.

Overhangende beplanting

Snoeien mag pas na toestemming van uw buren. Ook hiervoor geldt dat onherstelbare schade aan de boom of plant op u verhaald kan worden. Verder mag een heg of heester niet binnen 50 centimeter van de erfgrens staan. Een boom moet minimaal 2 meter van de erfgrens staan. Uitzonderingen voor deze laatste twee regels gelden als:
De buren toestemming hebben gegeven voor plaatsing dichter bij de erfgrens.
De erfgrens een openbare weg of vaarwater is.

De boom, heg of heester niet hoger is dan de scheidingsmuur tussen de erven.

In een gemeentelijke ordening staat dat de afstand kleiner mag zijn.

De afstand kleiner mag zijn door zogenoemd gewoonterecht.

Er een erfdienstbaarheid is die stelt dat de boom, heg of heester dichterbij de erfgrens mag staan.

De boom er al zeker 20 jaar staat. Dan mag hij blijven staan en kunt u alleen nog verwijdering eisen onder de noemer van onrechtmatige hinder.

Schuur over erfgrens

U heeft een huis gekocht, inclusief schuur, en nu blijkt dat deze schuur een klein stukje op het perceel van de buren staat.

De relatie met uw buren is nog niet gevormd of uw buren eisen het stukje erf al terug. Een stuk van een schuur verwijderen is in de meeste gevallen onmogelijk en dus niet redelijk. Voor een rechter zal dit dus niet standhouden.

Andere mogelijkheden dit geschil op te lossen zijn:
- De benadeelde (u of uw buren) verleent tegen een vergoeding een erfdienstbaarheid aan de degene van wie het gebouw is.
- De benadeelde (u of uw buren) draagt, tegen betaling, een deel van het erf over aan de buren.

Scheidsmuur

Een scheidsmuur op de erfgrens is voor beide partijen te gebruiken om tegen te bouwen. Een gewone scheidsmuur is zowel in het bezit van u als uw buurman. Dit houdt in dat zowel u als uw buurman tot de helft, zonder toestemming, de muur mag inbalken voor bijvoorbeeld een verbouwing. Beschadigingen aan de muur zijn voor rekening van de partij die de muur beschadigd heeft. Indien de muur onderdeel is van uw woning, zijn uw buren verplicht toestemming te vragen voor een verbouwing aan de muur. Het maakt hierbij niet uit of de muur over de erfgrens staat.

Als in het verleden een erfdienstbaarheid is afgesproken hoeven ze dit niet te doen. De erfdienstbaarheid is bindend.

Gebruik erf buren

U bent bezig met een verbouwing of onderhoud aan uw eigen woning en heeft het erf van uw buren nodig. Dit recht is geregeld in het zogenoemde ladderrecht. Dit recht houdt in dat u gebruik mag maken van het erf van uw buren, mits:

- U uw buren tijdig heeft ingelicht van het gebruik van hun erf.
- Er geen andere manier is uw woning te verbouwen of onderhouden dan door het erf van de buren te betreden.
- U aangeeft eventuele schade bij de buren door de verbouwing of het onderhoud te vergoeden.

Uw buren mogen het ladderrecht alleen weigeren of uitstellen op basis van hele gewichtige redenen.

Erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid is een last waarmee een erf bezwaard is ten koste van een aangrenzend erf van een andere eigenaar. Er zijn verschillende erfdienstbaarheden:

- Recht van overpad: uw buurman mag uw perceel gebruiken om over te steken naar de openbare weg.
- Recht van weg: zie recht van overpad, maar dan voor een bredere weg waar u met de auto overheen kunt.
- Recht van uitzicht: het recht om uitzicht te houden. Vaak betekent dit een verbod om boven een bepaalde hoogte iets te bouwen.
- Gootrecht: het recht om (vuil) water te lozen vanaf het ene erf naar het erf van de buren via bijvoorbeeld hemelwaterafvoer.
- Recht om een boom te hebben in uw tuin binnen 2 meter van de erfgrens.

Een erfdienstbaarheid is meestal vastgelegd in een akte bij de notaris en verjaart meestal na 20 jaar.

Al deze regels zijn opgesteld om uitsluitsel te kunnen geven tijdens vervelende situaties en oplopende burenruzies. De gouden regel is echter dat u rekening houdt met uw buren en hen betrekt in uw plannen. Wat gij niet wilt dat u geschiedt, doe dat ook een ander niet.

Bron: Vereniging Eigen Huis

Woningverkoper heeft u uw energielabel al?

Aan het eind van 2011 waren ruim 2 miljoen woningen van een energielabel voorzien. Dat is ruim een kwart meer dan eind 2009. Van deze woningen is bekend of ze energiezuinig zijn of niet.

Weinig gelabelde koopwoningen
Van de woningen met een energielabel is 90 procent een huurwoning en bijna 10 procent een koopwoning. Het aantal koopwoningen met een energielabel is in twee jaar weliswaar flink toegenomen, maar is al met al nog steeds relatief gering.

Bron: CBS

Hulp van de familie. De familiehypotheek

Jonge huizenkoper krijgen vaker steun en financiële hulp van familie.

ING heeft een onderzoek gepubliceerd waarbij jongeren verklaarde steun te hebben gehad bij de aankoop.


Redenen
Door de oplopende rente en de stijgende huizenprijzen is tot 2008 de betaalbaarheid lastig gebleken, maar sinds de zomer van 2008 zijn de prijzen gedaald en is de rente gestabiliseerd.

Echter de strengere wet- en regelgeving maakt het moeilijker om de financiering van de woning rond te krijgen, zegt ING.

Doordat ouders vermogender zijn dan vroeger, kunnen zij vaker een steuntje in de rug geven. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is er een (spaarsaldo) of vermogen van meer dan 100.000 euro.

Wil jij meer weten over de familiehypotheek? Neem dan contact op met een van onze financieel adviseurs.

De soepele maatregelen van tijdelijke verhuur verdwijnen.

In 2009 heeft de Staatssecretaris van Financiën een aantal maatregelen genomen om belastingplichtigen die in de problemen kwamen door de stagnerende huizenmarkt te helpen. Een aantal van deze maatregelen zal eind van dit jaar niet langer van kracht zijn. Per 1 januari hebben we natuurlijk sowieso te maken met een nieuw fiscaal regime ten aanzien van de aftrekbare kosten bij de aankoop en financiering van de eigen woning. Maar het aflopen van deze tijdelijke maatregelen kan ook met terugwerkende kracht nog gevolgen hebben.

Wat bedoelen we? We hebben te maken met een stagnerende woningmarkt. Dat heeft al een aantal jaren tot gevolg dat het verkopen van de woning niet eenvoudig is. Dat betekent ook dat de belastingplichtigen die een nieuwe woning hebben gekocht en hun oude woning niet kwijt raken met dubbele lasten te maken hebben. Het verhuren van de oude woning geeft dan financieel wat ruimte, maar heeft ook fiscale en daardoor financiële gevolgen.

De geldlening voor de aankoop voor de eigen woning vormt een aftrekpost in box 1, zolang de woning (fiscaal) aangemerkt wordt als “eigen woning”. Artikel 3.111 van de wet op de inkomstenbelasting geeft uitleg aan dit begrip. Een woning is nog een periode van het lopende kalenderjaar plus 3 (vanaf 2013 weer 2) jaar een eigen woning, als deze eerst hoofdverblijf is en vervolgens leeg in de verkoop staat[1]. Als de woning wordt verhuurd voldoet deze dus niet langer aan de definitie eigen woning. De woning verhuist dan naar box 3, de schuld die hierop rust verhuist mee. Dat heeft tot gevolg dat de rente van de geldlening niet langer aftrekbaar is van het inkomen in box 1. Deze verhuizing naar box 3 wordt aangemerkt als een fictieve vervreemding in het kader van de bijleenregeling. Dat betekent dat een eigenwoningreserve wordt gerealiseerd (voor zover er sprake is van overwaarde).

Voor de belastingplichtige die inmiddels in een andere koopwoning woont, heeft dit dan ook gevolgen voor de geldlening die daar op rust. Namelijk dat een deel van deze geldlening (gerealiseerde EWR) niet langer een eigenwoningschuld is. In het kader van de crisis op de woningmarkt is er een maatregel ingevoerd die deze financiële consequenties enigszins verzacht. In art.3.111.2, de tweede volzin, is opgenomen dat als er sprake is van een tijdelijke verhuur situatie de eigenwoningreserve nog niet hoeft te worden meegenomen in de aftrekbaarheid van de woningfinanciering van het nieuwe huis.

Voorbeeld
Piet koopt in januari 2009 een nieuwe woning € 250.000, zijn huidige woning zet hij in de verkoop voor € 195.000. Hij financiert de nieuwe woning volledig, de EWS op de oude woning bedraagt € 120.000. In mei 2009 verhuist hij naar de nieuwe woning. In 2009 zijn beide woning (fiscaal) een eigen woning. Dus de rente over beide leningen is aftrekbaar in box 1.

De verkoop wil niet vlotten, na een jaar van dubbele lasten krijgt Piet de mogelijkheid zijn woning “tijdelijk” te verhuren. Na overleg met de geldverstrekker wordt de woning op basis van de Leegstandwet verhuurt per mei 2010. Vanaf dat moment vormt de oude woning niet langer een EW, deze verhuist naar box 3. De lening ad € 120.000 verhuist mee naar box 3. In principe realiseert Piet een EWR van € 75.000, maar door de crisismaatregel blijft de rente van de lening op de nieuwe woning volledig aftrekbaar.

Het is nog steeds een probleem om de woning te verkopen, we zijn inmiddels in oktober 2012 beland. Wat gebeurt er als de woning ultimo 2012 nog steeds niet is verkocht en nog steeds “tijdelijk” wordt verhuurd?

Dan moeten we de wettekst er nogmaals goed op nalezen. In artikel 3.111.-2 spreekt de wetgever over de situatie waarin de woning opnieuw leeg in de verkoop terugverhuist naar box 1. Alleen dan is er geen sprake van een gerealiseerde EWR die de aftrekbaarheid van de geldlening voor het nieuwe huis beïnvloedt.

Met andere woorden, als er geen sprake is van tijdelijke verhuur, maar van definitieve verhuur, dan verhuist de oude woning direct naar box 3 en dan heeft dit ook per dezelfde datum gevolgen voor de aftrekbaarheid van de geldlening voor de nieuwe woning.

Terug naar Piet uit ons voorbeeld. Indien per 31-12-2012 zijn oude woning nog steeds wordt verhuurd, dan is er fiscaal “nooit” sprake geweest van tijdelijke verhuur. Dan beperkt dit de renteaftrek over zijn nieuwe woning vanaf mei 2010. Dat betekent daardoor dat een herziening op de aangifte IB van 2010 en 2011 zal plaatsvinden, waarbij de hoogte van de EWS wordt gecorrigeerd. Hierbij moet u zich realiseren dat de hoogte van de EWR wordt gebaseerd op de waarde van de woning in 2010. Er volgen nieuwe aanslagen met een naheffing (inclusief verzuimboete?!). Zijn besteedbaar inkomen van 2012 zal lager uitpakken, daar ook hier dit deel van de geldlening geen EWS is. Ook in 2012 is de aftrekbare rente lager. Dit kan vervelende gevolgen hebben voor cliënten die gebruikmaken van een voorlopige teruggaaf voor de inkomstenbelasting!


Auteur:
Conny Weber, Afdeling Learning & Development, Dukers & Baelemans

Half november zullen we het weten. Wat gebeurd er met de renteaftrek?

Na het Kunduz akkoord afgelopen jaar, waarin per 1-1-2013 werd aangekondigd dat er alleen renteaftrek zou zijn voor diegene die tenminste een annuitaire aflossing in de hypotheek hebben, is er recent een commissie Van Dijkhuizen geweest die vond dat ook bestaande hypotheken moesten aflossen!

In het huidige overleg tussen PvdA en de VVD zal Rutte ongetwijfeld proberen om de ‘schade’ van het afbreken van het Kunduzplan zo veel mogelijk te beperken voor de VVD kiezers.

De commissie wil namelijk graag een renteaftrek tegen 37% en lagere tarieven voor de inkomstenbelasting.

De gevolgen van het intrekken van het Kunduzwetsvoorstel over de hypotheekrente zal zonder veel begrotingsschade kunnen.

Het verplicht annuïtair aflossen leverde de schatkist volgend jaar maar € 2 mln op. Het is dus beter dat men met een evenwichtiger voorstel komt, dat duidelijkheid en rust brengt voor de woningmarkt.

Halverwege november verwachten wij dat het nieuw te vormen kabinet hier duidelijkheid in verschaft.


- Posted by Pascal de Roo -

Aflossen misschien toch fiscaal niet nodig?

De commissie Van Dijkhuizen adviseert de formateurs van het nieuwe kabinet afscheid te nemen van het plan om aflossen op de hypotheek per 1 januari fiscaal te verplichten. De commissie, ingesteld op verzoek van de Tweede Kamer om de mogelijkheden voor budgetneutrale belastingverlaging te onderzoeken, is wel een voorstander van het beperken van de hypotheekrenteaftrek voor bestaande en nieuwe gevallen.

De onafhankelijke commissie onder aanvoering van Kees van Dijkhuizen, voormalig thesaurier-generaal bij de ministeries van Financiën en Economische Zaken, beveelt aan de om de afslossing niet fiscaal te verplichten om in aanmerking te komen voor hypotheekrentaftrek, maar om de hypohteekrenteaftrek geleidelijk gedurende looptijd via een aan annuïtair schema te verminderen. Eerder stelde demissionair staatssecretaris Weekers (Financiën) nog vast te houden aan een verplichte aflossing.

De rente aftrek zou volgens de commissie plaats moeten vinden via de nieuwe eerste belastingschrijf die de commissie voor ogen heeft. In plaats van de huidige vier belastingtarieven moet er twee tarieven komen, van 37 en 49%. De generieke verlaging van de tarieven is mogelijk door het schrappen of beperken van een aantal aftrekposten. De commissie adviseert verder om de overdrachtsbelasting volledig af te schaffen om zo de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. De restschuldproblematiek kan volgens 'Van Dijkhuizen' worden aangepakt door de rente op de restschuld fiscaal aftrekbaar te maken.

Door de voorstellen van de commissie zullen bijna 12 van de 13 miljoen belastingplichtigen te maken krijgen met één belastingtarief (37%). De vereenvoudiging levert volgens berekeningen van het Centraal Planbureau op termijn ruim 140.000 nieuw banen op. "De voorstellen dragen bij aan een oplossing voor de oplopende vergrijzingskosten en de vastzittende woningmarkt", aldus commissievoorzitter Van Dijkhuizen. "Uiteraard is er binnen dit pakket ruimte om accenten te verleggen. De commissie hoopt dat haar voorstellen een rol zullen bij spelen bij de vorming van een nieuw kabinet."



- Posted by Pascal de Roo -