De overheid heeft veel hypotheekregels aangepast

De overheid verandert de regels voor hypotheken, zodat minder woningbezitters in financiële problemen komen.



Wijziging hypotheekrenteaftrek 4e schijf
De maximale hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf gaat jaarlijks met een half procent omlaag. Op 1 januari 2015 is het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken verlaagd van 51,5% in 2014 naar 51,0%. In 2016 wordt dit percentage verder verlaagd naar 50,5%.

Maximale hypotheek afhankelijk van waarde woning
U kunt in 2015 een hypotheek afsluiten tot 103% van de waarde van uw koophuis. In 2016 is dit percentage 102%. Dit heet de Loan-to-Value. Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis.

2018: maximaal hypotheekbedrag 100% waarde huis
Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis.

Hogere lening mogelijk bij energiebesparende maatregelen
Een hogere hypotheek blijft wel mogelijk als u energiebesparende maatregelen wilt meefinancieren. Zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers. De extra ruimte hiervoor gaat in 2015 omhoog van € 8.000 naar € 9.000. Het hypotheekbedrag dat eigenaren van een 'nul op de meter'-woning extra kunnen lenen wordt in 2015 verhoogd van € 13.500 naar € 25.000. In 2016 wordt dit bedrag €27.000.

Hogere hypotheek voor tweeverdieners
Vanaf 1 januari 2016 krijgen tweeverdieners de mogelijkheid om iets meer geld te lenen voor de aankoop van een huis.

Tijdelijk hogere vrijstelling schenkbelasting vervallen per 1 januari 2015
Sinds 1 januari 2015 is de tijdelijk verruimde vrijstelling van de schenkbelasting (tot € 100.000) vervallen. De normale vrijstelling geldt weer. Daarmee kunnen ouders eenmalig tot € 52.752 belastingvrij schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar. De ontvanger moet het geld wel gebruiken voor de aankoop of verbouwing van het eigen huis of de aflossing op een eigenwoningschuld.

Hogere vrijstelling schenkbelasting voor woning in aanbouw
Had u in 2014 een eigen woning in aanbouw en heeft u daarvoor een schenking gekregen? En is deze schenking nog niet helemaal besteed in 2014? Dan kunt u onder voorwaarden ook in 2015 nog gebruik maken van de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling.

Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing
U krijgt sinds 1 januari 2013 alleen hypotheekrenteaftrek als u uw hypotheek in een looptijd van 30 jaar volledig en tenminste annuïtair aflost. Dat betekent dat u elke maand een vast bedrag aflost dat bestaat uit rente en aflossing. De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken.

Wijziging grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Op 1 juli 2015 is het grensbedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omlaag gegaan van € 265.000 naar € 245.000. Op 1 juli 2016 daalt de bovengrens verder naar €225.000.

Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
Het kabinet heeft de hypotheekvoorwaarden voor starters versoepeld als zij een inkomensstijging verwachten. Bent u een starter en verwacht u binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris? Dan kunt u een ruimere hypotheek krijgen. De maatregel is ingegaan op 1 januari 2013.

Aftrek rente bij restschuld
Blijft u na verkoop van uw woning zitten met een restschuld? Dan mag u nog maximaal 15 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten aftrekken van de belasting. De aftrektermijn is per 1 januari 2015 verlengd van 10 naar 15 jaar.

De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In de periode dat u nog recht heeft op aftrek hoeft u de lening niet af te lossen. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.

Restschulden meefinancieren onder Nationale Hypotheek Garantie
Wilt u verhuizen, maar verwacht u uw woning met verlies te verkopen? Dan is het soms mogelijk uw restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een belangrijke voorwaarde is dat zowel uw oude als uw nieuwe hypotheek onder de NHG vallen. Ook mogen de kosten voor uw nieuwe woning inclusief de restschuld niet hoger zijn dan de NHG-kostengrens van € 245.000. Op de site van de NHG staan alle voorwaarden om restschuld mee te financieren.

Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
Bent u verhuisd, maar heeft u uw vorige woning nog niet verkocht? Als u aan de voorwaarden voldoet, mag u ook deze woning tijdelijk als eigen woning opgeven. U mag dan de hypotheekrente van deze woning nog maximaal 3 jaar aftrekken van de belasting.

Heeft u een woning gekocht die in aanbouw is of nog leeg? Dan mag u de hypotheekrente maximaal 3 jaar aftrekken.

Aftrek na tijdelijke verhuur
De hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning kan opnieuw ingaan na een periode van tijdelijke verhuur. De aftrek blijft gelden tot de resterende termijn is verstreken.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Eufin -

Verplichte controle galerijvloeren en balkons

Eigenaren van galerijflats die voor 1975 gebouwd zijn, worden vanaf 1 januari 2016 verplicht om bouwkundig onderzoek te laten doen naar galerijvloeren en balkons. Minister Blok (Wonen) vindt zo’n onderzoek nodig om de veiligheid van de gebouwen te garanderen.

Het constructieve onderzoek moet voor 1 juli 2017 worden uitgevoerd door een advies- of ingenieursbureau. Als blijkt dat de constructie niet deugt, moet de eigenaar herstelmaatregelen nemen. Gemeenten mogen optreden als een eigenaar reparatie weigert.

Leeuwarden
In 2011 bezweek een galerijvloer van een jaren-zestig- flat in Leeuwarden. De wapening van het beton was gaan roesten waardoor een betonplaat losraakte. Dit ongeluk was voor de gemeente Leeuwarden aanleiding om nog elf andere flats te inspecteren. Bij zes daarvan bleek de constructie van de galerijen ook niet aan de veiligheidseisen te voldoen. Op basis van de bevindingen in Leeuwarden concludeerde het ministerie van Binnenlandse Zaken dat er in heel Nederland mogelijk honderden flats staan met een veiligheidsrisico. Daarom legt minister Blok vanaf 1 januari een verplichte inspectie op.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: VEH -

Net zoveel lenen als in 2015 (hypotheek)

De maximale lening voor de aankoop van een woning is de afgelopen jaren nauwelijks gedaald ondanks de steeds strengere leennormen. Het op peil blijven van de leencapaciteit is vooral het gevolg van de daling van de hypotheekrente. Als de rente stijgt tot het niveau van vijf jaar geleden, neemt de maximale hypotheek voor een gemiddeld gezin met 10% af. Dat blijkt uit een berekening van De Hypotheekshop op verzoek van het FD.
De maximale hypotheek is van invloed op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van anderhalf keer modaal mochten in 2010, toen de rente van een tienjarige hypotheek nog zo'n 5% was, maximaal €228.000 lenen.

'Nu is dat voor een vergelijkbaar huishouden tegen een hypotheekrente van 2,3% vrijwel hetzelfde', zegt Oscar Noorlag van De Hypotheekshop. Vanaf 1 januari mag hetzelfde gezin €226.000 lenen. Bij een hypotheekrente van 5% zou de maximale leensom €20.000 lager liggen.
De leennormen zijn sinds 2010 op advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) vijf keer op rij aangescherpt. Vooral in 2011, 2013 en 2015 ging de maximale leencapaciteit fors omlaag. Ook per 1 januari 2016 worden de leennormen weer ingeperkt. Huizenkopers mogen bij hetzelfde inkomen en een gelijke rente steeds minder lenen omdat de belastingen en kosten voor levensonderhoud zijn toegenomen. Ook wilde het Nibud dat huishoudens meer geld opzij zetten om risico's op te vangen.
De rentedaling heft al deze beperkingen voor een belangrijk deel op omdat de woonlasten dalen. Huishoudens mogen van het Nibud ongeveer een vijfde tot een derde van hun bruto inkomen aan hypotheeklasten en onderhoudskosten uitgeven. Door de lagere rente kunnen huishoudens meer lenen en toch dezelfde woonkosten houden. Ook zijn de inkomens van huishoudens de afgelopen jaren licht gestegen.

Naast de strengere regels voor de 'loan-to-income' is ook de maximale 'loan-to-value' aan banden gelegd. Huizenkopers mochten tot enkele jaren geleden veel meer lenen dan de waarde van het huis. In 2012 was dat nog 106%. Vanaf 1 januari 2016 is dat nog maar 102%. De daling van de hypotheekrente maakt deze beperking niet ongedaan.
Het Nibud kreeg veel kritiek op de beperkende maatregelen omdat het herstel van de woningmarkt volgens belanghebbenden in de sector in de kiem zou worden gesmoord. Dit jaar steeg het aantal transacties met 27%. De gemiddelde huizenprijs nam met 4% toe. In Utrecht en Amsterdam liepen de prijzen zelfs met het dubbele percentage op.

Door de lagere rente is de betaalbaarheid van woningen sterk verbeterd, De gemiddelde huizenkoper is nu slechts 16% van zijn inkomen kwijt aan woonlasten, tegen bijna het dubbele in 2008.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: FD -

Huren voor onbepaalde tijd voorbij?

De tijd dat je voor onbepaalde tijd huurde is straks voorbij.

Huurcontracten voor 1 of 5 jaar zijn dan ook mogelijk. Na afloop moet je eruit. Dat is goed voor de doorstroming, maar de Woonbond is tegen.

De Kamer moet er nog over stemmen, maar als het parlement akkoord is per 1 juli 2016 tijdelijke huurcontracten wettelijk mogelijk.

Een contract voor één jaar kan dan door woningcorporaties aan iedereen worden aangeboden die niet meer dan 35.739 euro per jaar verdiend.

Contract voor 5 jaar voor specifieke doelgroep
Huurcontracten voor vijf jaar zijn voor een specifieke doelgroep, bijvoorbeeld van 18 tot en met 27 jaar. Huurders in die leeftijdsgroep zullen na vijf jaar waarschijnlijk toe zijn aan een andere woning. Je krijgt dan misschien ergens anders een baan, gaat samenwonen of bent meer gaan verdienen. Je kunt dan in de vrije sector een huis huren of misschien kopen. Het huis waar je vijf jaar woonde komt dan weer vrij voor starters.






- Pascal de Roo gebruik makend van bron: ANP -

Forse stijging huizenprijzen (november 2015)

Bestaande koopwoningen waren in november 3,8 procent duurder dan in november 2014. Deze toename op jaarbasis is de grootste in 7,5 jaar. Sinds juni 2013 is er sprake van een licht stijgende trend van de woningprijzen. Dit meldt het Kadaster.

Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen is in november 2015 ongeveer even hoog als in april 2004. In juni 2013 bereikten de prijzen van huizen een dal. Daarna is er sprake van een licht stijgende trend. Vergeleken met juni 2013 liggen de prijzen in november 6,8 procent hoger. Ten opzichte van augustus 2008, toen de woningprijzen een piek bereikten, is het prijsniveau 16,1 procent lager.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Kadaster -

Verplicht minimumbedrag in onderhoudsfonds van Verenigingen van Eigenaren

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjaren onderhoudsplan of 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex.

De ministerraad heeft op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en minister Van der Steur van Veiligheid en Justitie ingestemd met de wet die het functioneren van een VvE verbetert.

In het wetsvoorstel is ook expliciet opgenomen dat het als VvE mogelijk is een lening aan te gaan. Verder verbetert de voorgestelde wetswijziging de regels met betrekking tot de hoofdelijke aansprakelijkheid. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, wordt ook zijn deel van de lening overgedragen aan de nieuwe eigenaar.

De ministerraad heeft ermee ingestemd het wetsvoorstel voor advies aan de Raad van State te zenden. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer. Het streven is om het wetsvoorstel op 1 januari 2017 in werking te laten treden.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Rijksoverheid -

Herstel woningmarkt zet door

Het herstel van de woningmarkt zette ook vorige maand door. In totaal werden in november bijna een kwart meer huizen verkocht dan dezelfde maand een jaar eerder, maakte het Kadaster vrijdag bekend. 

Het Kadaster registreerde vorige maand de verkoop van 14.545 woningen in Nederland, tegen 11.696 in november 2014.
In vergelijking met oktober dit jaar daalden de verkopen met bijna 11 procent. In die maand wisselden ruim 16.000 woningen van eigenaar.

De verkopen namen in alle provincies toe. De groei was het sterkst in Utrecht, waar 30 procent meer huizen werden verkocht dan een jaar eerder. In Flevoland bleef de toename met 8,6 procent het meest beperkt. Ten opzichte van oktober lieten alle provincies een daling zien.

Alle soorten woningen waren meer in trek dan in november 2014. Het aantal geregistreerde hypotheken nam in november 2015 met 17 procent toe ten opzichte van november vorig jaar. Vergeleken met oktober 2015 was er sprake van een daling van 10 procent.



- Pascal de Roo gebruik makend van bron: ANP en NU.nl -