Duitse banken met lagere rente

Duitse bank start hypotheekoorlog
door Manno van den Berg

UTRECHT - De regionale Duitse Volksbank Emmerich-Rees gaat per 1 oktober de concurrentie aan met rentetarieven die minimaal 0,45 procent lager liggen dan die Nederlandse banken momenteel voor een standaardhypotheek vragen.

Het Duitse initiatief kan leiden tot flink wat beroering op de Nederlandse hypotheekmarkt. Consumentenorganisaties klagen al enkele jaren steen en been over de hoge hypotheekrentes van Nederlandse banken. Die kregen zelfs het verwijt dat ze prijsafspraken maakten.

Op een hypotheek van bijvoorbeeld 275.000 euro leidt dit in tien jaar tijd tot een voordeel van ruim 10.000 euro, rekent de Duitse aanbieder voor. Wel zijn er strenge eisen. Het hypotheekbedrag is minimaal 265.000 euro en er moet direct maandelijks op de hypotheek worden afgelost.

Meer details vandaag in De Telegraaf.

Top 10 van wat echt belangrijk is volgens makelaars bij Open Huis

Makelaars, woonbladen en tv-programma's, zoals TV Makelaar, willen je laten geloven dat het noodzakelijk is om je huis op te ruimen (of beter gezegd: half leeg te halen), de meubels te herschikken en nieuwe accessoires aan te schaffen om je interieur op te pimpen. Soms adviseren ze je zelfs om een babykamer in te richten, ook al heb je geen kinderen, alleen maar om te laten zien dat het kan. Dat alles zou ervoor zorgen dat potentiële kopers op slag verliefd worden op je stulpje. Maar wat is nu ècht belangrijk?

Andrea Angott, een Amerikaanse psychologe, heeft het uitgezocht. Eerst verzamelde ze adviezen, die mensen vaak krijgen. Op basis daarvan stelde ze een vragenlijst samen. Die stuurde ze naar professionele adviseurs. Ruim 450 adviseurs gaven voor ieder advies aan hoe belangrijk ze het vonden.

Dit is de top 10:
- Verwijder alle persoonlijke spullen uit de badkamer, zoals gebruikte zeep, scheermesjes, tandenborstels, enz.
- Gebruik de ruimtes waar ze voor bedoeld zijn: de eetkamer dient als eetkamer en niet als naaiatelier.
- Verwijder alles wat wijst op de aanwezigheid van huisdieren.
- Doe de lampen aan tijdens de bezichtigingen.
- Leegstaande woningen moeten ingericht worden.
- Verwijder de vuilnisbakken.
- Verwijder persoonlijke foto's.
- Verwijder opvallende kunstwerken of accessoires.
- Verf alle wanden in neutrale kleuren.
- Verwijder alle apparaten van het aanrecht in de keuken.


Bronnen: Los Angeles Times, Making you findable

Verjaring en erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen. Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.

Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.

Wat zijn de vereiste voor zo’n verjaring?
Degene die zich beroept op verjaring moet aantonen dat hij het bezit heeft verkregen. Onder bezit wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. De bezitter is degene die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. Het incidenteel gebruik maken van de uitwegen van uw buurman zonder zijn toestemming, zal niet volstaan om van bezit te spreken. Het bezit vangt aan als bijvoorbeeld uw buurman een weg aangelegd heeft over uw perceel en deze vervolgens in gebruik neemt, of als uw buurman zijn eigen perceel op de uitrit van uw perceel afstemt (de buurman kan dus alleen zijn perceel verlaten via de uitrit die op uw perceel is gelegen). De tegenhanger van bezit is ‘houden voor een ander’. U bent dan geen bezitter maar houder. Een houder is bijvoorbeeld een huurder, hij houdt het gehuurde voor de verhuurder. Indien u dus een afspraak heeft gemaakt met uw buurman om gebruik te maken van een gedeelte van zijn weg, dan bent u geen bezitter maar houder. Verjaring zal dan niet optreden omdat niet aan het bezitsvereiste is voldaan.

Naast de bevrijdende verjaring bestaat er ook nog de verkrijgende verjaring. Voor verkrijgende verjaring geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Een erfdienstbaarheid ontstaat door middel van een verkrijgende verjaring alleen als de verkrijger te goede trouw is. Dit is bijvoorbeeld het geval als een erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte maar er een gebrek kleeft aan deze akte. De verkrijger is hiervan niet op de hoogte en verkrijgt daarmee naar verloop van 10 jaar een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring.

Stuiten voor 1 januari 2012!
Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012. Wil men dit voorkomen, dan dient men voor 1 januari 2012 de verjaring te stuiten. Stuiting breekt een lopende verjaring af. Nadat de verjaring is gestuit, begint een nieuwe termijn te lopen. Stuiting kan plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. In de brief dient u ondubbelzinnig aan te geven, dat u zich tegen het gebruik van uw erf door uw buurman verzet en dat u uw recht op nakoming voorbehoudt. Vervolgens dient u binnen 6 maanden uw buurman te dagvaarden.

Een andere mogelijkheid is om met uw buurman een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst over een te komen. Daarmee wordt uw buurman houder en is hij bezitter af. De erfdienstbaarheid kan niet meer ontstaan door verjaring.

Vastleggen erfdienstbaarheid
Indien er door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, kan men de notaris de opdracht geven om de erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers. De notaris schrijft de erfdienstbaarheid in door middel van een akte van verjaring. Indien uw buurman de erfdienstbaarheid betwist, zullen partijen naar de rechter moeten stappen.

Het verhuren van uw woning, wat komt daarbij kijken?

U gaat samenwonen en krijgt uw woning niet snel verkocht. Of u gaat een jaar lang naar het buitenland. Uw woning verhuren lijkt dan een logische optie. Dit heeft wel de nodige gevolgen.

De Belastingdienst:

Staat uw huis te koop?
Als u uw woning wilt verhuren, onderscheidt de Belastingdienst twee situaties. Hierbij is het van belang of u uw huis verhuurt terwijl het te koop staat.

Als de woning te koop staat, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek als u de woning volledig verhuurt. De waarde van uw woning valt dan in box 3. Dat kan betekenen dat u jaarlijks vermogensrendementsheffing van 1,2% betaalt over de overwaarde. Daar staat tegenover dat de huurinkomsten niet worden belast. Is de verhuurperiode afgelopen? Dan kan de woning onder bepaalde voorwaarden weer binnen de eigenwoningregeling (box 1) vallen en kan de hypotheekrente weer aftrekbaar zijn. Kijk hiervoor ook op Belastingdienst.nl

Staat de woning niet te koop?
Staat de woning niet te koop, dan kan de verhuurde woning onder de eigenwoningregeling vallen. U kunt dan de renteaftrek behouden. U dient wel zeventig procent (70%) van de huurinkomsten aan te geven als 'Inkomsten uit tijdelijke verhuur.' Hiervoor moet zijn voldaan aan de voorwaarden van de zogenoemde tijdelijke verhuur. Deze voorwaarden vindt u op Belastingdienst.nl

Tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet
Huurders zijn in Nederland bijzonder goed beschermd. Zelfs bij tijdelijke contracten kan het moeilijk zijn huurders te laten vertrekken. Probeer daarom een tijdelijk huurcontract te regelen op basis van de Leegstandswet. De tijdelijke huurder heeft dan geen recht op huurbescherming. Hiervoor heeft u wel een vergunning voor tijdelijke verhuur nodig van de gemeente. Bovendien is het verstandig om voor het opstellen van het huurcontract advies in te winnen bij de notaris.

Heeft uw bank toestemming gegeven?
Heeft uw bank toestemming gegeven voor tijdelijke verhuur? Uw hypotheek is namelijk bedoeld voor een huis voor eigen gebruik. De bank zal waarschijnlijk eisen dat het tijdelijke huurcontract een ‘tussentijdse ontruimingsverklaring’ bevat. Hiermee krijgt de bank bij eventuele gedwongen verkoop de huurder uw huis uit.

Vergeet de verzekeraar niet in te lichten
Vergeet ook niet op tijd uw verzekeringsmaatschappij in te lichten over de huurder. Een nieuwe bewoner kan namelijk een ander risicoprofiel hebben door bijvoorbeeld de hoeveelheid inboedel, of het aantal kinderen. En dit kan weer van invloed zijn op de hoogte van de premie. Als u vergeet om de verzekeringsmaatschappij te informeren, dan loopt u het risico dat er niet wordt uitgekeerd bij schade tijdens de verhuurperiode.

Een rekenvoorbeeld
Stel, uw woning is 300.000 euro waard. De hypotheek bedraagt 250.000 euro, tegen een rente van 4%. Uw jaarlijkse hypotheeklasten bedragen dan 10.000 euro en de overwaarde is een halve ton. U kunt uw woning verhuren voor 1.000 euro per maand. En u zit in de belastingschijf van 42%.
Als u niet verhuurt, zijn de jaarlijkse kosten van leegstand 10.000 euro, verminderd met de aftrek van 4.200 euro (belastingschijf van 42% over 10.000 euro), dus 5.800 euro.

Als u wel verhuurt, betaalt u naast 10.000 euro hypotheekrente, 600 euro vermogensrendementsheffing (1,2% over 50.000; het heffingvrije vermogen van box 3 ad 20.785 euro wordt buiten beschouwing gelaten). Opgeteld zijn uw lasten bij verhuur dus 10.600 euro. En de huuropbrengsten bedragen 12.000 euro, dus per saldo levert verhuur u dan jaarlijks 1.400 euro op.

Banken willen soepelere regels bij verstrekken van hypotheken

Banken moeten meer vrijheid krijgen om hypotheekleningen te verstrekken aan starters op de woningmarkt. Tegelijk zullen banken de aflossingsvrije hypotheek verder aan banden leggen. Dat voorstel doet Piet Moerland, bestuursvoorzitter van de Rabobank, in een gesprek Het Financieele Dagblad.

Moerland oppert dat banken, toezichthouders en verantwoordelijke ministeries op korte termijn om de tafel gaan zitten om te praten over de vastgelopen woningmarkt. 'Mijn pleidooi is om het woningmarktprobleem integraal te benaderen met als doel de doorstroming te bevorderen', aldus Moerland.

In dat overleg wil de Rabo-voorman niet alleen zijn eigen voorstel bespreken, maar moeten ook de situatie op de huurmarkt en de hypotheekrenteaftrek worden behandeld. Over dat laatste, gevoelige onderwerp doet Moerland zelf geen voorstel.

(Het Financieele Dagblad, pag. 1)