Herstel woonmarkt kan nog 10 jaar duren

"We gaan naar een tijd waarin prijzen nauwelijks zullen stijgen. Dat kan nog wel eens tien jaar duren", aldus Conijn, die is verbonden aan Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam.

Donderdag meldde makelaarsorganisatie NVM dat na ruim drie jaar van teruggang, de woningprijzen voor het eerst weer gestegen zijn.

In het eerste kwartaal bedroeg de stijging 1,2 procent ten opzichte van de eerste drie maanden van 2013. De gemiddelde prijs van een huis is nu 200.900 euro. De vraagprijzen lagen met een daling van 2,3 procent nog wel iets achter op vorig jaar.

Hoogleraar Conijn voorzag driekwart jaar geleden al dat er door de lage rente en lage prijzen een herstel aan zat te komen. "Er is de afgelopen jaren een stuwmeer van potentiële kopers ontstaan. Die groep heeft lang gewacht, maar op een zeker moment komt er een omslagpunt en happen ze toe. Dat geldt vooral voor starters, die op dit moment de markt dragen."

Dat is ook de reden dat er een tweedeling te zien is in het herstel. De verkoop van woningen onder de 200.000 euro laat een duidelijk herstel zien, maar voor huizen boven de 300.000 euro is nog geen prijsherstel merkbaar.

Niet beter
"De patiënt is dan ook nog lang niet beter", zegt Conijn over de woningmarkt. "Het grote probleem is dat ongeveer 30 procent van de huizen onder water staat. Het zijn de woningen van mensen die acht of tien jaar geleden op de top van de markt gekocht hebben."

"Die zouden juist nu toe zijn aan een volgende stap, aan een groter huis, om een normale doorstroming te bewerkstelligen. Maar ze kunnen niet. Vaak lossen ze extra af, omdat hun hypotheek hoger is dan de waarde van het huis."

Het extra verlagen van de prijs van hun huis om een verkoop te forceren, biedt voor deze groep geen oplossing, vindt Conijn.

"De gemiddelde schuld die ze na verkoop overhouden is al 40.000 euro. Die zal alleen maar oplopen als ze nog verder met hun prijzen dalen. Dat heeft geen zin, dan wordt de schuld die ze meenemen naar een nieuw huis zo groot dat ze het niet kunnen financieren."

"Onder water door zwemmen naar een volgende koopwoning lukt ze nu niet. Daarom kiezen ze ervoor om de verkoop van hun huis maar op een laag pitje te zetten. Dat zie je ook aan de cijfers. De helft van de huizen staat al langer dan een jaar te koop. Dat zijn deze huizen."

Inflatie
Conijn verwacht dat de stijging van de prijs van koophuizen de komende tijd niet hoger dan de inflatie zal zijn. "Er zijn geen snelle oplossingen", zegt hij.

"Het zou geen goede zaak zijn als de banken hun hypotheekbeleid zouden versoepelen. Daar hebben we genoeg leergeld voor betaald. Het is een kwestie van afwachten en uitzitten. De Nederlandsche Bank noemde daarvoor laatst een periode van tien jaar. Daar kan ik me wel in vinden."

Bijkomend probleem voor de woningmarkt is de flexibilisering van de arbeidsmarkt, waardoor veel jongeren die een huis zouden willen kopen, de bank geen vast inkomen kunnen bieden.

"Het is een groeiend probleem. Behalve het aantal mensen met een tijdelijk contract, neemt ook het aantal zzp'ers met vaak een sterk wisselend inkomen toe. Ik begrijp dat banken daar voorzichtig mee zijn. Ook dat remt de doorstroming voorlopig."


Origineel



- Pascal de Roo gebruik makend van bron: NU.nl / Jaap Roelants -

Positieve stemming in woningmarkt Haaglanden zet voort in het beste 1e kwartaal 2014 - Prijzen stabiliseren!

Positieve stemming in woningmarkt Haaglanden zet voort in het beste 1e kwartaal van de afgelopen 5 jaar! Prijzen stabiliseren!





In het 1e kwartaal 2014 zijn er landelijk 41,5% meer woningen verkocht t.o.v. het 1e kwartaal van 2013. T.o.v. het 4e kwartaal 2013 zijn er 8,1% minder woningen verkocht. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen in Nederland komt uit op 24.360 en naar schatting 32.700 in de totale markt. De woningprijzen zijn dit kwartaal met 0,3% gestegen t.o.v. het voorgaande kwartaal. De prijsstijging t.o.v. een jaar geleden is in Nederland 1,2%. Het 1e kwartaal 2014 is het beste kwartaal in 5 jaar tijd. De verkoopprijs van de gemiddelde woning in Nederland ligt op € 209.000,=. De gemiddelde verkooptijd in Nederland is 159 dagen.

In de Gemeente Den Haag zijn er 29,9% meer woningen verkocht t.o.v. het 1e kwartaal 2013. In dit 1e kwartaal zijn er 1.231 woningen verkocht, tegen 1.440 woningen in het 4e kwartaal 2013. De gemiddelde transactieprijs is het afgelopen kwartaal met 3% gedaald. De prijsstijging in de Gemeente Den Haag is t.o.v. een jaar geleden 1,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 205.000,=, waarbij de gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag 152 dagen is versus 149 dagen in het 4e kwartaal 2013. In de Gemeente Den Haag wordt 45% tot 50% van het nieuwe aanbod in 90 dagen verkocht.

In de regio Delft is t.o.v. het 1e kwartaal 2013 een stijging in transacties van 49,8% (208 woningen in het 1e kwartaal 2014 versus 139 woningen in het 1e kwartaal 2013). In vergelijking met het 4e kwartaal 2013 zijn er 3,6% minder woningen verkocht. De regio Delft laat een prijsdaling zien van 1,4% t.o.v. het voorgaande kwartaal en een prijsstijging van 1,9% t.o.v. een jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 216.000,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 176 dagen versus 168 dagen in het 4e kwartaal 2013.

In het Westland zijn t.o.v. het 1e kwartaal 2013 37,8% meer woningen verkocht (176 versus 128). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 3,6% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs is gelijk gebleven t.o.v. een jaar geleden en bedraagt momenteel € 223.000,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 190 dagen versus 186 dagen in het 4e kwartaal 2013.

Voor de gemeenten Rijswijk, Wassenaar, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp en Berkel en Rodenrijs, zijn de woningmarktcijfers als volgt.

Rijswijk
93 Transacties in het 1e kwartaal 2014 versus 91 transacties in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 212 dagen versus 208 dagen in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 187.000,= versus € 191.000,= in het 4e kwartaal 2013.

Wassenaar
40 Transacties in het 1e kwartaal 2014 versus 59 transacties in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 274 dagen versus 174 dagen in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 514.000,= versus € 490.000,= in het 4e kwartaal 2013.

Zoetermeer
181 Transacties in het 1e kwartaal 2014 versus 212 transacties in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 158 dagen versus 145 dagen in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 186.000,= versus € 185.000,= in het 4e kwartaal 2013.

Leidschendam-Voorburg
164 Transacties in het 1e kwartaal 2014 versus 203 transacties in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 185 dagen versus 160 dagen in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 249.000,=, deze is gelijk gebleven aan de gemiddelde transactieprijs in het 4e kwartaal 2013.

Pijnacker-Nootdorp
58 Transacties in het 1e kwartaal 2014 versus 55 transacties in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 212 dagen versus 204 dagen in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 236.000,= versus € 271.000,= in het 4e kwartaal 2013.

Berkel en Rodenrijs
37 Transacties in het 1e kwartaal 2014 versus 42 transacties in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 169 dagen versus 277 dagen in het 4e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 211.000,= versus € 252.000,= in het 4e kwartaal 2013.

Conclusie
Het aantal woningverkopen blijft in de lift!
T.o.v. een jaar geleden wordt er in Nederland maar liefst 41,5% meer woningen verkocht, maar het kwartaal een jaar geleden was ook een slecht kwartaal vanwege een dieptepunt in het aantal verkochte woningen. De prijzen stabiliseren en variëren per regio. Met name in de stedelijke regio´s van Nederland is de woningmarkt goed op gang gekomen. Het is duidelijk waarneembaar dat de daling van de huizenprijzen van afgelopen jaren in grote delen van Nederland definitief is gestopt. Het huizenaanbod neemt af, tussenwoningen verkopen het snelst en vrijstaande woningen daarentegen vertonen de langste looptijden.

Door steeds meer consumentenvertrouwen is de woningmarkt volop in beweging, mede door gunstige prijzen en lage rente. Met name starters zien steeds meer kansen op de woningmarkt. Dit komt mede door de starterslening in de regio Haaglanden, die deze starters extra mogelijkheden biedt. Het aanbod van woningen daalt. Doorstroming in de woningmarkt wordt extra geactiveerd door de steeds meer realistische marktconforme vraagprijzen.

De NVM Open Huizen Dag op 5 april jl. was een groot succes en vertoonde een record aantal bezoekers in de regio Haaglanden. Gemiddeld kwamen er 5,4 bezoekers per woning.

Circa 25% van de consumenten schakelt een aankoopmakelaar in bij de aankoop van een woning.

Deze tendens zet zich verder voort.



- Pascal de Roo gebruik makend van bron: NVM -

NHG wijzigt per 1-7

Minder risico en rentekorting met een hypotheek met NHG
Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan loop je als woningeigenaar minder risico en profiteer je van een rentekorting.

Als je bijvoorbeeld je maandlasten niet meer kan betalen omdat je werkloos of arbeidsongeschikt bent geworden, dan moet je je huis verkopen.

Als de opbrengst niet voldoende is om je restschuld af te lossen, betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen het verschil aan de bank.

Om hier recht op te hebben, maak je gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie, afgekort NHG. NHG biedt voor de hypotheekverstrekker dus een extra zekerheid dat de hypotheek wordt terug betaald. Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG betaal je eenmalig een borgtochtprovisie aan NHG. Deze provisie is 1,0 procent.

NHG-grens wijzigt per 1 juli 2014
De grens van de NHG wordt per 1 juli verlaagd van 290.000,- euro naar 265.000,- euro. Dat houdt in dat de maximale koopsom dan niet hoger mag zijn dan 250.000,- euro.

De aanpassing van de NHG-grens kan gevolgen hebben in de zoektocht naar een nieuwe woning. De financiële ruimte wordt immers kleiner. Momenteel kun je nog gebruik maken van de voordelen van NHG met een maximale koopsom van 273.584,- euro.

Met de nieuwe wettelijke regels is het niet meer mogelijk om bij de aankoop van een woning alle bijkomende kosten in je hypotheek op te nemen. Dit betekent dat hoewel de NHG-grens 265.000 euro is, je bij de maximale koopsom van 250.000 euro niet meer dan 260.000 euro kunt lenen. Hierdoor zal je zal dus altijd eigen geld moeten inbrengen.

4 procent extra lenen
Dit jaar mag je naast de koopsom van de woning nog 4 procent extra lenen om de bijkomende kosten af te dekken. Aangezien er meestal zo’n 6 procent aan kosten bijkomen, moet je dus zelf ongeveer 2 procent aan eigen geld inleggen. Een uitzondering wordt gemaakt als er sprake is van woningverbetering met energiebesparende voorzieningen. Dan mag je namelijk met NHG 6 procent extra lenen.




- Pascal de Roo gebruik makend van bron: NHG -

Wel of niet: voorlopig koopcontract inschrijven bij Kadaster

Wist u dat u zelf een ‘voorlopig’ koopcontract kunt inschrijven bij het Kadaster? In juridische termen heet dit Vormerkung. U wordt hierdoor geen eigenaar, dus de vraag is: “Waarom zou ik dit doen?”

Wij raden u aan om zelf een koopcontract in te schrijven als een van de volgende situaties zich voordoet:

U bent bang dat de verkoper het pand nog een keer aan iemand anders verkoopt. Door de inschrijving bij het Kadaster is in ieder geval duidelijk dat u de koper bent.

U denkt dat een schuldeiser van de verkoper mogelijk beslag gaat leggen op het pand. Door de inschrijving gaat uw kooprecht vóór het beslagrecht.

U vermoedt dat de overheid haar voorkeursrecht tot koop gaat neerleggen. Door de inschrijving hoort uw kooprecht voor te gaan.

Er zijn nog meer voordelen te bedenken. Er is echter ook een aantal redenen te bedenken waarom ‘voorlopige’ koopcontracten niet altijd worden ingeschreven.

Het inschrijven bij het kadaster kost geld. De werking van de inschrijving is zes maanden. Dit betekent dat er niet méér tijd mag zitten tussen het tekenen van het voorlopige koopcontract en het tekenen van de leveringsakte.

Elke situatie is anders. Daarom raden wij u aan om contact met ons op te nemen, zodat we u kunnen adviseren over het gehele aankoopproces van uw woning. Daarbij komt het inschrijven bij het Kadaster ook aan bod.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: notaris Heemskerk -

Belastingvrije schenking van € 100.000

U mag zoveel geld aan kinderen, andere familieleden of aan derden schenken als u wilt. Echter, wie de regels van het schenken kent, betaalt het minst aan schenkbelasting.

Daarnaast is het belangrijk om de gevolgen van uw schenking op langere termijn te overzien. De overheid heeft tijdelijk, van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015, de vrijstelling van schenkingen verhoogd tot 100.000 euro. U mag dus een ton aan uw kinderen schenken, zonder dat u daarover schenkbelasting betaalt.

De regeling is nog verder versoepeld: U mag aan iedereen deze schenking doen. Maar, dit bedrag moet dan wel gebruikt worden voor de aanschaf van een woning, voor de verlaging van de restschuld van de woning of de verbouwing daarvan. Enkelen van u zullen van deze nieuwe regeling gebruik willen maken. Hoe en wat? Neem contact met onze adviseurs op...

Zonnepanelen vaak niet goed bevestigd

Een ophangsysteem voor zonnepanelen moet op een hellend dak altijd direct of indirect aan het constructieve deel van het dak(gording) worden bevestigd, al dan niet via de zogenoemde tengel. In de woningbouw, waar huizen vaak voorzien zijn van hellende daken, worden uit kostenoverwegingen ophangsystemen voor zonnepanelen vaak op een panlat of op het dakbeschot bevestigd.

Dit is risicovol omdat de panlat en het dakbeschot geen constructieve onderdelen van het dak zijn en daardoor de krachten die optreden door het eigen gewicht of de windbelasting van het zonnepaneel niet aankunnen. Dit kan leiden tot schade en onveilige situaties waarbij er delen van het dak kunnen vallen.

Dit risico wordt steeds groter omdat steeds meer huiseigenaren ervoor kiezen om stroom en/of warm water met behulp van zonne-energie op te wekken. TNO adviseert daarom huiseigenaren en bouwbedrijven om bij de montage van zonnepanelen alleen een montagesysteem te (laten) gebruiken dat direct of indirect aan het constructieve deel van het dak wordt bevestigd. Deze veilige alternatieven zijn in de markt beschikbaar.

Panlatten, tengels en dakbeschot
Panlatten zijn niet geschikt om dergelijk systemen aan te bevestigen. De sterkte en kwaliteit zijn vaak niet bekend en zijn uitsluitend geschikt voor het dragen van dakpannen. Het bevestigen van relatief zware zonne-energieproducten, waarbij de belasting vaak geconcentreerd aangrijpt, levert een groot risico op het breken van de lat. Panlatten zijn over het algemeen met nagels bevestigd aan de tengels. Ook die verbinding is niet berekend op de andere krachten dan het dragen van pannen, ook al zijn de tengels zelf goed bevestigd aan het constructieve deel van het dak. Afhankelijk van het soort dakbeschot kan of mag aan het dakbeschot(of plaat) geen directe sterkte worden ontleend. Bij een massiefhouten dakbeschot is dit geen probleem. Echter bij een dakbeschot van spaanplaat of een ander plaatmateriaal, is het zeer twijfelachtig of deze de extra belasting kunnen dragen.



- Pascal de Roo gebruik makend van bron: TNO -

Meer woningen 'onder water'

Ruim 1,4 miljoen huishoudens hadden begin 2013 een fiscale hypotheekschuld die hoger was dan de waarde van de eigen woning. Een jaar eerder waren dit er nog 1,1 miljoen. Dit blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Sinds eind 2008 is aantal huizen dat onder water staat bijna verdrievoudigd. Begin vorig jaar bedroeg de onderwaarde gemiddeld € 62.000.

Op 1 januari 2013 bezaten bijna 4,3 miljoen huishoudens een eigen woning. Van hen had het merendeel -83%- een hypotheekschuld. Bij een groeiende groep overstijgt de fiscale hypotheekschuld de waarde van het huis, zo constateert ook het CBS, om daar aan toe te voegen dat er bij de onderwaarde geen rekening is gehouden met opgebouwde tegoeden bij spaar- en beleggingshypotheken.

Begin 2008 was nog bij 13% van de eigenwoningbezitters sprake van onderwaarde, begin 2013 was dat 34%. Ook het bedrag van de onderwaarde is gestegen: begin 2013 ging het gemiddeld om € 61 duizend per huishouden, tegen € 52.000 begin 2012.

Overwaarde
Daar staat tegenover dat 2,1 miljoen huishoudens begin 2013 nog een overwaarde hadden, bijna de helft van de groep woningeigenaren. Op 1 januari 2008 ging het nog om bijna driekwart -73%- van de eigenwoningbezitters. 720.000 huishoudens hadden begin vorig jaar geen hypotheekschuld. Dit aantal is van 2008 tot 2011 met ongeveer 170 duizend toegenomen en is sindsdien stabiel.

Restschuld
Bij ruim twee derde van de huishoudens met een woning met onderwaarde is de eigenaar jonger dan 45 jaar. De woningen vaak vlak voor de crisis gekocht en navenant is er nog niet veel van de hypotheekschuld afgelost. Het risico op restschuld bij gedwongen verkoop is volgens het CBS bij deze groep het grootst. Bij oudere huishoudens speelt dit nauwelijks. Begin 2013 had bijna 45% van de 65-plussers met een eigen woning geen hypotheekschuld en was slechts bij 3% sprake van onderwaarde.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: AMsignalen -