NHG bij 2 of 6% overdrachtsbelasting

Verhoging overdrachtsbelasting… maar dat was al bekend…

Met deze nieuwsbrief van de NHG informeren wij u over de beëindiging van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%.

Bij het schrijven van deze nieuwsbrief zijn de regeringspartijen nog volop in gesprek inzake de te nemen bezuinigingsmaatregelen voor Nederland. Of de overdrachtsbelasting hiervan onderdeel uitmaakt is niet duidelijk.

Vooralsnog gaat het WEW ervan uit dat de overdrachtsbelasting per 1 juli 2012 weer teruggaat naar 6% en derhalve wordt de NHG-regelgeving en –programmatuur hierop aangepast. Mocht het zo zijn dat het Kabinet alsnog besluit tot een ander percentage voor de overdrachtsbelasting, zal het WEW daar direct naar handelen en u nader informeren.

Transportdatum
Op dit moment bedraagt de overdrachtsbelasting 2%. Met ingang van 1 juli 2012 wordt dat 6%. Als geldgever dient men rekening te houden met 2% of 6% overdrachtsbelasting, daarbij is e.e.a. afhankelijk van de datum waarop de woning bij de notaris wordt overgedragen, de zogeheten transportdatum.

Bij een transportdatum vóór 1 juli 2012 moet 2% overdrachtsbelasting worden betaald en bij een transportdatum vanaf 1 juli 2012 moet 6% overdrachtsbelasting worden betaald.

In de NHG-regelgeving wordt rekening gehouden met een standaardpercentage voor de bijkomende kosten. In verband met de hogere overdrachtsbelasting wordt het percentage voor de bijkomende kosten bij bestaande woningen weer verhoogd van 8% naar 12%. Het hogere percentage is van toepassing op alle NHG-offertes waarbij de transportdatum van de woning op of na 1 juli 2012 ligt. Afhankelijk van de transportdatum zal in het toetsprogramma van NHG (de online-toets) rekening worden gehouden met het desbetreffende percentage aan bijkomende kosten. Naar verwachting zal het nieuwe toetsprogramma uiterlijk maandag 16 april 2012 beschikbaar zijn.

Offertes bestaande woningen
Voor NHG-offertes die worden uitgebracht voor 1 juli 2012 en betrekking hebben op bestaande woningen betekent dit het onderstaande:

Indien zekerheid bestaat dat sprake is van een transportdatum voor 1 juli 2012, wordt getoetst met 8% bijkomende kosten en geldt een maximale koopsom van € 324.074,-;
Indien sprake is van een transportdatum van 1 juli 2012 of later, wordt getoetst met 12% bijkomende kosten en geldt een maximale koopsom van € 312.500,-.
Hoe zeker u ook bent dat de transportdatum voor 1 juli 2012 ligt, het kan altijd gebeuren dat deze datum in de tijd verschuift. Om zeker te zijn dat de betaalbaarheid van de gevraagde lening niet in het geding komt of dat de consument alsnog wordt geconfronteerd met de hogere overdrachtsbelasting, wordt u dringend geadviseerd ervan uit te gaan dat de transportdatum op of na 1 juli 2012 ligt en derhalve in alle gevallen te toetsen met 12% voor de bijkomende kosten. Alleen in die gevallen dat u zeker weet dat de transportdatum voor 1 juli 2012 ligt, kan worden volstaan met 8% voor de bijkomende kosten.

Transportdatum verschoven?
Mocht de datum van transport opschuiven naar een datum waarbij sprake is van het hogere percentage overdrachtsbelasting, dan kan de consequentie hiervan zijn dat

a. de verstrekking niet haalbaar is qua inkomen (overschrijding Nibud-normen) en/of

b. er een overschrijding van de kostengrens plaatsvindt.

Zowel a. als b. levert voor de consument een ernstig probleem op aangezien de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst zeer waarschijnlijk zijn verlopen en de koop niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Een oplossing is dat de consument de overige 4% overdrachtsbelasting betaalt uit eigen middelen. Het gaat echter om een aanzienlijk bedrag waar de consument in het algemeen niet over beschikt. In het belang van de consument is het noodzakelijk deze situatie te voorkomen.

Het WEW is wel van mening dat de consument niet de dupe mag worden. Indien onverhoopt toch een hoger bedrag aan overdrachtsbelasting moet worden betaald, kunt u als geldgever zich wenden tot het WEW voor toepassing van de hardheidsclausule. Het WEW doet een dringend beroep op geldgevers dit zoveel mogelijk te voorkomen.