Huren wederom 4 tot 6,5% omhoog

Op 22 januari maakte minister Blok de circulaire over het huurprijsbeleid vanaf 1 juli 2014 bekend.

In het stuk staan de huurprijsnorm (maximale huursomstijging) voor woningcorporaties, de huurprijsliberalisatie, de tarieven voor de verschillende inkomenscategorieën voor de inkomensafhankelijke huurverhoging en een overzicht van alle randvoorwaarden voor het huurprijsbeleid.

In de bijlage van de circulaire staan tabellen met de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2014 en een overzicht van de liberalisatiegrenzen vanaf 1989.

Het huurprijsbeleid geldt voor de periode van 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015.

Huurstijging
De huren stijgen in deze periode met maximaal 4 tot 6,5 procent.

Huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro (peiljaar 2012) gaan maximaal 4 procent meer huur betalen (inflatie plus 1,5 procent: het zogenaamde basishuurverhogingspercentage).
Huishoudens met een inkomen tussen 34.085 en 43.602 euro betalen maximaal 4,5 procent meer (het basishuurverhogingspercentage plus 0,5 procent)
Huishoudens met een inkomen boven 43.602 euro maximaal 6,5 procent (het basishuurverhogingspercentage plus 2,5 procent).
Het inflatiepercentage is 2,5 procent en gelijk aan dat van vorig jaar. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte dat in januari 2014 bekend. Daarmee zijn de maximale huurverhogingspercentages voor gereguleerde huurwoningen per 1 juli 2014 gelijk aan die in 2013, toen de inkomensafhankelijke huurverhoging voor het eerst werd toegepast.

Verhuurders mogen zelf bepalen of zij de toegestane huurverhogingsruimte (volledig) benutten.




- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Aedes -

Massaal gebruik van NHG in 2013

In 2013 heeft, net als in 2012, ongeveer 9 van de 10 kopers, die vallen binnen de NHG-kostengrens de aankoop van hun woning gefinancierd met NHG. NHG blijft dus bij kopers van woningen onverminderd populair.

Het totaal aantal NHG garanties is wel iets gedaald, door de afbouw van de NHG-kostengrens van € 350.000 naar € 320.000 per 1 juli 2012 en naar € 290.000 per 1 juli 2013. En de kostengrens gaat de komende verder omlaag. Te beginnen per 1 juli 2014, als de NHG grens daalt naar € 265.000.

Steeds minder NHG voor woningverbetering
Het aantal nieuwe garanties in verband met woningverbetering, waaronder herstel van achterstallig onderhoud en energiebesparing, is in 2013 met bijna 40% gedaald.

Belangrijkste oorzaak lijkt de daling van de huizenprijzen, waardoor minder woningen in aanmerking komen om gebruik te maken van woningverbetering of mensen meer eigen geld moeten inbrengen. In de afgelopen onzekere economische situatie zagen mensen daarom vaker af van woningverbetering.

NHG vangnet voor restschulden
In 2013 waren relatiebeëindiging (65%) en werkloosheid (17%) de belangrijkste aanleidingen voor een gedwongen verkoop met verlies.

Relatiebeëindiging is een groter risico dan werkloosheid, omdat veelal sprake is van een direct noodzakelijke verkoop. Bij werkloosheid kan verkoop, dankzij de WW, in afwachting van ander werk worden uitgesteld en dus vaker worden voorkomen. In 2013 is bij ongeveer 8 op de 10 gevallen de restschuld van de voormalige eigenaar-bewoners kwijtgescholden. Bij relatiebeëindiging is dat zelfs 93%. In de overige gevallen bleek dat op basis van het inkomen en/of het vermogen de verkoop niet noodzakelijk was. NHG is hiermee een uniek vangnet voor huishoudens met een restschuld na een noodzakelijke verkoop.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Hypotheekshop en NHG -

Aantal gedwongen verkopen loopt op

In totaal moesten 4522 huishoudens een beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een toename van meer dan een kwart (27 procent) ten opzichte van 2012. Dat heeft de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), die de NHG verstrekt, donderdag bekendgemaakt.

De toename werd volgens de stichting veroorzaakt door de prijsdaling van woningen, de groei van de werkloosheid en het aantal echtscheidingen. Het gemiddelde verlies per woning liep in 2013 met 11 procent op tot 38.877 euro.

Garantie
Het gaat om mensen die hun woning kochten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het waarborgfonds verstrekt deze garantie, die een huizenbezitter ervan verzekert dat bij een gedwongen verkoop een mogelijke renteschuld aan de bank wordt betaald.

Vorig jaar kon 79 procent van alle verliezen van de voormalige huizenbezitters worden kwijtgescholden, vergeleken met 75 procent in het voorgaande jaar. Bij relatiebeëindiging was dat zelfs 93 procent, aldus WEW.

Volgens de stichting worden steeds minder huizen, die gedwongen moeten worden verkocht, via een veiling van de hand gedaan. In 2013 ging het nog maar om 7 procent tegen 13 procent in het jaar daarvoor. Een veiling levert namelijk een hoger verlies (ruim 20.000 euro) op dan een onderhandse verkoop via een makelaar.




- Pascal de Roo gebruik makend van bron: ANP en NU.nl -

Uw woning verkopen met verlies

Ik blijf achter met een restschuld, wat nu?

Heeft u uw woning verkocht en blijft er een restschuld over? Dan dient uw bank voor dit bedrag een verliesdeclaratie in bij NHG. Als deze bij ons is binnengekomen beoordelen wij of u (en uw eventuele partner) voor kwijtschelding van de restschuld in aanmerking kunt komen. Zo dient u er alles aan te hebben gedaan om het verlies te beperken en/of verkoop van uw woning te voorkomen.

Bovendien bepalen wij met een toets op inkomen en vermogen of de hypotheek op verantwoorde wijze kon worden voortgezet. De toets op inkomen en vermogen wordt uitgevoerd door de adviseur van uw bank of uw tussenpersoon en is verplicht. Uiteraard kan het doorlopen van de toets kosten met zich meebrengen. Kijk daarvoor in het Dienstverleningsdocument dat iedere bank of tussenpersoon verplicht moet hebben.

Daarnaast dient u in ieder geval aan de volgende voorwaarden te voldoen om in aanmerking te komen voor kwijtschelding van uw restschuld:

U heeft een hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie.

U heeft uw betalingsachterstanden beperkt en uw rekeningen (hypotheek) op tijd betaalt.

Er is sprake van een van de volgende oorzaken:
- u en uw partner zijn uit elkaar;
- werkloosheid;
- arbeidsongeschiktheid;
- overlijden van uw partner.

U heeft door de adviseur van uw bank/tussenpersoon een toets op inkomen en vermogen laten uitvoeren.

U heeft toestemming van NHG en uw bank om uw woning met verlies te verkopen.

U heeft uw woning verkocht met behulp van een makelaar.

U heeft uw woning netjes bewoond en goed onderhouden.

BKR-registratie
Als u uw woning met verlies verkoopt, meldt de adviseur van uw bank of uw tussenpersoon dit bij Bureau Krediet Registratie (BKR). U heeft dan een BKR-registratie. Deze registratie kan ervoor zorgen dat u in de toekomst moeilijker een hypotheek of andere financiële verplichtingen (lening) kunt aangaan. De BKR-registratie blijft 5 jaar staan. Ook wanneer NHG uw restschuld heeft kwijtgescholden.

Heeft u nog vragen?
Heeft u naar aanleiding van deze informatie nog vragen? Neem dan gerust contact op met één van onze medewerkers van de afdeling Service & Advies. Bereikbaar via telefoonnummer (015)-2154343

Let op! De op deze pagina getoonde informatie is door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen met zorg samengesteld. Op deze pagina wordt algemene informatie verstrekt over de verkoop van de woning en een eventuele restschuld. Beoordeling van de kwijtscheldingsmogelijkheden geschiedt echter aan de hand van concrete situaties, daarom kan aan deze informatie geen rechten worden ontleend.



- Pascal de Roo gebruik makend van bron: NHG -

Opmerkelijk herstel woningmarkt in 2013!

In het 4e kwartaal 2013 zijn er landelijk 7,1% meer woningen verkocht t.o.v. het 4e kwartaal van 2012. T.o.v. het 3e kwartaal 2013 zijn er 20% meer woningen verkocht. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen komt uit op 27.018, en op ongeveer 36.300 in de totale markt. De woningprijzen zijn dit kwartaal met 1,5% gestegen t.o.v. het voorgaande kwartaal. Het 4e kwartaal 2013 is het beste kwartaal sinds medio 2008 de crisis uitbrak. De prijsdaling t.o.v. een jaar geleden is in Nederland 1,1%. De verkoopprijs van de gemiddelde woning in Nederland ligt op € 207.000,=. De gemiddelde verkooptijd in Nederland is wederom afgenomen naar 154 dagen t.o.v. 159 dagen in het 3e kwartaal 2013.

In de Gemeente Den Haag zijn er 17,8% meer woningen verkocht t.o.v. het 4e kwartaal 2012. In vergelijking met het 3e kwartaal 2013, zijn er 19,7% meer woningen verkocht. In het 4e kwartaal zijn er 1.472 woningen verkocht, tegen 1.230 woningen in het 3e kwartaal 2013. De gemiddelde transactieprijs is het afgelopen kwartaal met 5,6% gestegen. De prijsstijging in de Gemeente Den Haag is t.o.v. een jaar geleden 1,3%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 209.000,=, waarbij de gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag 143 dagen is versus 154 dagen in het 3e kwartaal 2013.

In de regio Delft is t.o.v. het 4e kwartaal 2012 een daling in transacties van 5,5% (215 woningen in het 4e kwartaal 2013 versus 228 woningen in het 4e kwartaal 2012). In vergelijking met het 3e kwartaal 2013 zijn er 2,1% meer woningen verkocht. 42% Van de verkopen vonden plaats via coöperaties. De regio Delft laat een prijsstijging zien van 3,1% t.o.v. het voorgaande kwartaal en een prijsstijging van 0,5% t.o.v. een jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 213.000,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 167 dagen versus 177 dagen in het 3e kwartaal 2013.

In het Westland zijn t.o.v. het 4e kwartaal 2012 3,4% minder woningen verkocht (186 versus 193). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 14,4% meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs is gestegen met 5,4% t.o.v. het voorgaande kwartaal, t.o.v. een jaar geleden is de prijs gedaald met 3,2% en bedraagt de gemiddelde prijs momenteel € 213.000,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 170 dagen versus 172 dagen in het 3e kwartaal 2013.

Voor de gemeenten Rijswijk, Wassenaar, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp en Berkel en Rodenrijs, zijn de woningmarktcijfers als volgt.

Rijswijk
104 Transacties in het 4e kwartaal 2013 versus 74 transacties in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 196 dagen versus 184 dagen in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 196.000,= versus € 184.000,= in het 3e kwartaal 2013.

Wassenaar
52 Transacties in het 4e kwartaal 2013 versus 36 transacties in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 138 dagen versus 162 dagen in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 491.000,= versus € 562.000,= in het 3e kwartaal 2013.

Zoetermeer
224 Transacties in het 4e kwartaal 2013 versus 184 transacties in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 136 dagen versus 185 dagen in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 179.000,= versus € 181.000,= in het 3e kwartaal 2013.
In Zoetermeer wordt 24% van de verkopen via coöperaties verkocht, waarvan 42% aan de zittende huurder.

Leidschendam-Voorburg
205 Transacties in het 4e kwartaal 2013 versus 173 transacties in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 152 dagen versus 147 dagen in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 243.000,= versus € 237.000,= in het 3e kwartaal 2013.

Pijnacker-Nootdorp
56 Transacties in het 4e kwartaal 2013 versus 58 transacties in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 174 dagen versus 214 dagen in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 269.000,= versus € 259.000,= in het 3e kwartaal 2013.

Berkel en Rodenrijs
37 Transacties in het 4e kwartaal 2013 versus 35 transacties in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde verkooptijd 269 dagen versus 178 dagen in het 3e kwartaal 2013.
Gemiddelde transactieprijs € 252.000,= versus € 215.000,= in het 3e kwartaal 2013.

Conclusie
Het aantal transacties in Haaglanden is het afgelopen jaar enorm toegenomen. Woningen staan kortere tijd te koop, waarbij de tussenwoning in Nederland sinds 2010 het snelst verkopende woningtype is. De verwachte prijsdaling van 5% tot 7% die de NVM voor 2013 voorspelde is niet uitgekomen. De woningprijzen dalen veel minder snel. Het verschil tussen vraagprijs en koopprijs wordt kleiner en het aanbod daalt al een jaar lang. Door realistische prijzen, lage rente en meer duidelijkheid in de financierbaarheid van woningen, blijft het vertrouwen van consumenten toenemen op de woningmarkt.

De starters in de woningmarkt komen steeds meer in beweging. Net als in de Gemeente Westland, Zoetermeer, Pijnacker-Nootdorp, Delft en recent Leidschendam-Voorburg, zal de Gemeente Den Haag vanaf 1 maart 2014 ook de starterslening beschikbaar stellen. In Den Haag dient de starterslening voor minimaal 80% gebruikt te worden ten behoeve van renovatie c.q. verbouwing.

NVM-makelaars worden steeds vaker ingeschakeld om verhuurtransacties te begeleiden. In het afgelopen jaar zijn er 20.500 woningen in Nederland verhuurd. De toename van de verhuurtransacties door NVM-makelaars t.o.v. 2012 bedraagt 17%.

Kopers schakelen steeds vaker een NVM-aankoopmakelaar in. Bijna een kwart van de aankopen in Haaglanden wordt thans begeleid door een NVM-aankoopmakelaar. Dit is drie maal zo vaak als drie jaar geleden. Het advies is: schakel altijd een eigen NVM-aankoopmakelaar in!


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: NVM -