Koopwoningen dalen minder hard in prijs

De Prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster laat zien dat bestaande koopwoningen in juni 4,4% goedkoper waren dan in juni 2011.

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in juni van dit jaar maar liefs 12% onder het niveau van augustus 2008. Toen bereikten de huizenprijzen een piek.
De prijsdaling in juni is wel kleiner dan in de drie voorgaande maanden. Volgens de Prijsindex vonden in het eerste halfjaar van 2012 in totaal bijna 59.000 transacties plaats. Dat is 1% meer dan in de eerste zes maanden van 2011.






- Posted by Pascal de Roo -

Badkamer lek! Is dat een verborgen gebrek?

Op 31 augustus 2005 wordt een woning aan koper overgedragen. Ongeveer 14 dagen na de overdracht constateert koper een lekkage in de badkamer. De badkamer is in 2000 gebouwd.

In opdracht van koper heeft een bedrijf een expertise verricht naar de lekkage, waarvan een rapportage is opgemaakt. In het rapport staat ondermeer vermeld dat de kitvoeg rondom het afvoerputje deels is onthecht met waterdoorlating tot gevolg. De kitvoeg ter plaatse van de douchevloer naar de douchewand is eveneens onthecht met waterdoorlating tot gevolg.

Het rapport vermeldt dat de geconstateerde lekkages reeds geruime tijd aanwezig lijken te zijn en zeker niet recent zijn ontstaan. Het vermoeden wordt uitgesproken dat de lekkages zich meer dan een jaar voordoen. Het rapport vermeldt dat de lekkages zijn ontstaan omdat de constructie van de inloopdouche niet deugdelijk was gemaakt.

De lekkages zijn alleen te herstellen door de douche af te breken en opnieuw op te bouwen. De schade die samenhangt met het herstel van de douche wordt begroot op een bedrag van € 3.800,00 inclusief BTW.

Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de geconstateerde schade. Verkoper wijst de aansprakelijkheid af. Koper legt de zaak voor aan de rechtbank Breda.

Eis koper
Koper stelt dat verkoper niet conform het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft geleverd. Door de aanwezigheid van de lekkages in de badkamer bezit de woning niet de eigenschappen welke voor een normaal gebruik van een woning noodzakelijk zijn. Eveneens is koper van mening dat verkoper haar mededelingsplicht heeft geschonden door geen melding te maken van het gebrek. Koper wil dat verkoper de kosten van herstel voor haar rekening neemt.

Verweer verkoper
Verkoper voert aan dat zij nimmer een lekkage aan de douchecel heeft opgemerkt. Er kan dan ook geen sprake zijn van het schenden van de mededelingsplicht. Mocht er al sprake zijn van een (verborgen) gebrek ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst, dan komt dit voor rekening en risico van eisers nu zij de woning hebben aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de verkoop bevond. Volgens verkoper had koper kunnen volstaan met het afdichten van twee onthechte kitvoegen. Coulancehalve heeft verkoper aangeboden het kitwerk te herstellen, hetgeen door koper van de hand is gewezen.

Uitspraak rechtbank Breda
De rechtbank is van oordeel dat als verkoper van deze lekkages op de hoogte zou zijn geweest hij koper van die gebreken op de hoogte had moeten stellen. Verkoper was echter niet op de hoogte van deze lekkages. Een schending van de mededelingsplicht is daarmee niet aan de orde.

De rechtbank is voorts van oordeel dat verkoper onterecht het uitgangspunt hanteert dat de lekkages zijn te verhelpen door het vervangen van twee kitvoegen. In het expertiserapport wordt immers gesteld dat de douchecabine -ten gevolge van de lekkages- op zeer korte termijn een grondige renovatie dient te ondergaan. Ook de aannemer van verkoper heeft verklaard dat het opnieuw kitten geen optie was, omdat de kit direct weer los zou laten en opnieuw lekkage zou vertonen.

Volgens de aannemer is de constructie van de inloopdouche niet deugdelijk gemaakt en was de lekkage niet anders te herstellen dan door de douche af te breken en opnieuw op te bouwen. De rechtbank is daarom van mening dat de doucheruimte niet normaal kon worden gebruikt gezien de ernst van de lekkages en de conclusies van de deskundige. Hiermee is niet voldaan aan het vereiste dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik.

Aangezien in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat verkoper garant staat voor een normaal gebruik van de woning, is deze tekortkoming aan verkoper toerekenbaar. Dit heeft tot gevolg dat verkoper in beginsel aansprakelijk is voor de schade die koper ten gevolge van de tekortkoming hebben geleden. De kantonrechter veroordeelt verkoper tot betaling van de herstelkosten.

Conclusie
Ook in deze uitspraak komt naar voren dat het normaal gebruik als woonhuis in artikel 5.3 van de koopovereenkomst door de kantonrechter als een garantie wordt aangemerkt. Dit heeft tot gevolg dat verkoper in beginsel aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren, tenzij de gebreken aan koper kenbaar zijn. Ook als verkoper niet op de hoogte is van gebreken die het normale gebruik belemmeren is zij gezien de garantie van artikel 5.3. aansprakelijk.

De uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=AZ5428

Of Klik hier

De vraagprijs van woningen

Onderzoek NVM: vraagprijs aanpassen loont




Vraagprijsaanpassingen zijn nu een noodzakelijk instrument om een woning te verkopen die in de eerste maanden niet verkocht raakt. Dat blijkt uit onderzoek van de NVM naar verkoop in een dalende markt.

De verkoopkansen van woningen die in de laatste drie maanden zijn aangemeld of een vraagprijsaanpassing hebben gehad (kans van 22 procent), zijn veel groter dan voor woningen die dat bijvoorbeeld meer dan een jaar geleden hebben gedaan (kans van 2 procent). Daarnaast loopt het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs op, als mensen hun vraagprijs niet aanpassen.

PRIJSVRAAG
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Mensen moeten dus niet denken dat als ze op een te hoge vraagprijs blijven zitten, ze meer geld voor hun woning krijgen. Wie te hoog opent, legt meer toe in de onderhandelingen. Wie zijn woning met een goede prijs-kwaliteitverhouding te koop zet, trekt juist meer geïnteresseerden.

Mensen zoeken op Funda met een maximale vraagprijs. Als je daar net binnen valt, raken zij op de hoogte van je aanbod. Mijn advies is: maak van de vraagprijs geen prijsvraag.”

ACTIEVE HOUDING
Hukker benadrukt het belang van een actieve houding door verkopers. “Er is een groot aantal verkopers in de markt dat zich nauwelijks verroert. 24 procent van het aanbod staat langer dan een half jaar te koop, maar is nog nooit in prijs aangepast. Nog eens 16 procent van de verkopers heeft al wel eens de prijs gewijzigd, maar deed dit langer dan een half jaar geleden.

Van de verkochte woningen is 83 procent in het afgelopen half jaar wel actief geweest, in het aanbod is dit voor maar 60 procent van de woningen het geval. Woningen die al meer dan 6 maanden geen actie hebben ondernomen, staan vrijwel kansloos te koop.”

REALISME SLEUTELWOORD
Realisme is in deze markt het sleutelwoord. Hukker: “Mensen zijn in deze woningmarkt doorgaans het beste af met een scherpe vraagprijs. Voor de verkoper geldt bijna altijd dat hoe eerder je je woning verkoopt, hoe beter het is.

Daarom moeten mensen ook niet te lang wachten met een prijsaanpassing.”

NVM woningmarkt 2e kwartaal 2012

In het 2^e kwartaal van 2012 zijn er landelijk 20,2% meer woningen verkocht t.o.v. het 1^ekwartaal 2012. In vergelijking met het 2^e kwartaal 2011, zijn er in Nederland 1,3% minder woningen verkocht in het afgelopen kwartaal. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaarskantoren bedroeg 22.554 woningen in het 2^e kwartaal. De prijsdaling ten opzichte van het voorgaande kwartaal bedraagt 0,7%, ten opzichte van het 2^e kwartaal 2011 is de prijsdaling 6,3%. De verkooptijd bedraagt momenteel 166 dagen in Nederland (in het 1^e kwartaal 2012 bedroeg dit 162 dagen, in het 2^e kwartaal 2011 was dit 134 dagen).

In de Gemeente Den Haag zijn 12,2% meer woningen verkocht dan in het 1^e kwartaal het geval was. In vergelijking met één jaar geleden zijn er 12,3% minder woningen verkocht dan in het 1^e kwartaal 2012. In het 2^e kwartaal zijn er 1.231 woningen verkocht, in het 1^e kwartaal 2012 waren dit er nog 1.097 woningen en in het 2^ekwartaal in 2011 werden 1.404 woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs is het afgelopen kwartaal met 0,4% gestegen en bedraagt momenteel € 203.000,=. Echter; ten opzichte van één jaar geleden is er een prijsdaling van 6,7%. De gemiddelde verkooptijd is momenteel 135 dagen.

In de regio Delft is er eveneens een stijging te zien in het aantal transacties t.o.v. het voorgaande kwartaal, te weten 22,4% (182 woningen in het 2^ekwartaal 2012 versus 149 woningen in het 1e kwartaal 2012). Ten opzichte van één jaar geleden zijn er 5,5% minder woningen verkocht. De regio Delft laat een prijsdaling zien van 5,2% t.o.v. het voorgaande kwartaal en 8% ten opzichte van één jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 216.000,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt hier 126 dagen.

In het Westland zijn ten opzichte van het voorgaande kwartaal 23,2% meer woningen verkocht
(156 versus 127). Ten opzichte van één jaar geleden zijn er 13,6% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs is 1,9% gedaald ten opzichte van één jaar geleden en bedraagt momenteel € 236.000,=. Een woning in het Westland staat gemiddeld 192 dagen te koop versus 232 dagen in het 1^ekwartaal 2012.

Voor de gemeenten Rijswijk, Wassenaar, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp, zijn de woningmarktcijfers als volgt.

Rijswijk
92 Transacties versus 82 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 122 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €201.000,=.

Wassenaar
41 Transacties versus 33 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 146 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €488.000,=.

Zoetermeer
143 Transacties versus 139 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 182 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €188.000,=.

Leidschendam-Voorburg
170 Transacties versus 141 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 107 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €247.000,=.

Pijnacker-Nootdorp
45 Transacties versus 38 transacties in het 1e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 275 dagen.
Gemiddelde transactieprijs €303.000,=.

Conclusie
Het 2^e kwartaal van 2012 is een aanzienlijk beter kwartaal geweest dan het 1^e kwartaal van dit jaar. Van oudsher scoort het 2^e kwartaal altijd beter dan het 1^e kwartaal (gemiddeld 12,6%), maar de afgelopen maanden waren beduidend beter. Dit is onder meer te verklaren vanwege het feit dat er in het voorjaar nog sprake was van een verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 6% per 1 juli 2012, hetgeen uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. In de optiek van de NVM dit echter wel een extra impuls op de woningmarkt met zich mee gebracht.

Daarnaast zien wij dat steeds meer mensen die besluiten de woning te koop te zetten kiezen voor een scherpe vraagprijs, hetgeen de doorstroming op de woningmarkt ten goede komt.

De daling van de prijzen op de Nederlandse woningmarkt houdt verder aan. Landelijk gezien over het afgelopen jaar circa 6,3%, in de Gemeente Den Haag circa 6,7%. Vanaf de aanvang crisis tot op heden, zijn de prijzen met circa 13% gedaald.

Belangrijker dan ooit is het reëel prijzen geworden. De NVM constateert dat momenteel 1 op de 4 woningen nog steeds binnen 3 maanden verkocht worden! Voorwaarde hierbij is een scherpe prijs – kwaliteitsverhouding.

De verwachtingen voor de 2^ehelft van dit jaar zijn onzeker; in september vinden de verkiezingen plaats en zullen een aantal belangrijke maatregelen en beslissingen worden genomen met betrekking tot de woningmarkt. Tevens verwacht de NVM dat er vanaf september tot aan het einde van het jaar wellicht nog een aantal extra transacties tot stand zullen komen. Per 1 januari 2013 is aangekondigd dat er een aantal fiscale maatregelen worden doorgevoerd die de leen-capaciteit nadelig beïnvloeden. Dit zou in de praktijk kunnen betekenen dat veel mensen nog besluiten een aankoop te doen met gebruik van het huidige fiscale regime.

Geen lening meer bij betalingsachterstand

AMSTERDAM - Voor consumenten met een flinke achterstand op bijvoorbeeld de huur wordt het binnenkort onmogelijk om nieuwe schulden aan te gaan. Een landelijk voor registratie van betalingsachterstanden moet daar een stokje voor steken.

Dat zegt Joke de Kock van de Nederlandse Vereniging van Schuldhulpverlening (NVVK) dinsdag in het AD.

Banken en kredietverleners halen hun gedragscodes aan en beginnen in 2012 nog met een proef om te voorkomen dat consumenten verzwijgen dat ze betalingsproblemen zoals bijvoorbeeld een huurachterstand hebben.

Tien jaar lang liepen de plannen voor een Landelijk Informatiesysteem Schulden stuk op de in Nederland geldende privacyregels.

Toezichthouder College Bescherming Persoonsgegevens heeft de proef toegestaan, mits kredietverleners en banken inzage geven in mogelijke betalingsachterstanden van consumenten.

"Banken en kredietverstrekkers willen geen onverantwoorde en hoge kredieten verstrekken, maar het probleem is dat de consument niet altijd verteld hij een betalingsachterstand heeft", aldus De Kock. "Met een landelijk informatiesysteem kunnen we voorkomen dat mensen zich nog dieper in de schulden storten."

Inzage
In de toekomst zal iemand die bijvoorbeeld op afbetaling een wasmachine wil kopen meer moeten overleggen dan enkel een loonstrookje. De verkoper moet de klant toestemming vragen om diens mogelijke schulden in te zien. Werkt de klant hier niet aan mee, dan kan hij naar de financiering voor de wasmachine fluiten.

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) laat weten dat eind 2012 720.000 mensen een betalingsachterstand hebben. Daarin zijn nog geen huur- en belastingschulden opgenomen.


- Bron NU.nl -

Het verkiezingsprogram

De hypotheekrenteaftrek zal in het komende kabinet waarschijnlijk worden aangepast.

Alle partijen die nu hun verkiezingsprogramma bekend hebben gemaakt, (CDA, PvdA, SP, GroenLinks, D66 en ChristenUnie) stellen een beperking van de renteaftrek voor. Met name voor hoge inkomens met dure woningen zullen de lasten stijgen.

Behoorlijke verschillen
Dit blijkt uit een vergelijking van de concept verkiezingsprogramma’s zoals die afgelopen weekend door de partijen zijn besproken. De meeste politieke partijen hebben nu hun plannen bekendgemaakt. Dit geldt nog niet voor de VVD en PVV, die tot nu toe altijd tegen de beperking van de renteaftrek zijn geweest, maar in de peilingen weten de twee partijen geen meerderheid te halen.

Uit de voorstellen blijken wel behoorlijke verschillen. Zo houdt de SP alles gelijk voor ‘Jan Modaal’. Wie een koopwoning heeft van maximaal € 350.000 en in het gemiddelde belastingtarief valt van 42%, kan bij deze partij gewoon zijn rente blijven aftrekken. Maar wie in het hogere inkomensbelastingtarief van 52% valt, kan niet tegen dat hogere tarief aftrekken. En wie een duurder huis heeft, moet de rente van de lening over het hogere deel volledig betalen.

Afbouwen
De PvdA wil in dertig jaar tijd de renteaftrek afbouwen tot het niveau van ‘gemiddelde woningen’, dat zijn huizen die nu € 237.000 waard zijn. Wie een duurder huis heeft, moet dan de rente voor het extra deel betalen.

GroenLinks schaft de aftrek zelfs in stapjes volledig af en wil de waarde van de woning bij het belastbaar vermogen optellen (met een belastingvrije voet ter waarde van de gemiddelde woningwaarde).

En het CDA zegt dat het goed is om de renteaftrek te beperken, zoals in het Lenteakkoord is afgesproken.

‘Je ziet dat vooral linkse partijen de renteaftrek gebruiken voor inkomenspolitiek’, zegt de Tilburgse econoom Lans Bovenberg. ‘Dat kan. Nu worden de hoge inkomens juist het meest gesubsidieerd, omdat zij tegen hoog tarief hun rente kunnen aftrekken. Ik heb er geen probleem mee als dat verandert. Ik zie het eerder als iets herstellen wat eerst scheef zat.’

Jammer
In februari presenteerde hij een pleidooi waarin 22 economen hun visie geven op hoe de woningmarkt moet veranderen. Daarin stond dat de renteaftrek moet worden beperkt tot 30%. Maar er zaten geen bovengrenzen in om eigenaren van dure woningen meer te laten betalen. ‘Ons doel was om een oplossing te vinden waar zowel links als rechts mee uit de voeten kan’, zegt Bovenberg. ‘Geen inkomenspolitiek, dat wilden we echt vermijden. We wilden alleen de prikkel weghalen om je woning met schulden te overladen.’
Hij kan zich in de meeste voorstellen vinden, maar vindt het jammer dat een lening in veel voorstellen in dertig jaar moet worden afbetaald. ‘Wij stellen dat je dat los moet laten. Iemand die onder de veertig is, zal misschien wel tot zijn zeventigste moeten werken. Geef hem dan zijn hele werkende leven om zijn lening af te betalen, dan gaan zijn maandlasten omlaag. Voor starters kan dat veel schelen.’
Voor ‘Jan Modaal’ verandert er niet veel. Maar hoge inkomens krijgen straks met behoorlijk hogere woonlasten te maken.



- Bron: FD -

Drukke A13 gaat 4 weekenden dicht

UTRECHT - De A13 tussen knooppunt Kleinpolderplein en de afslag Delft-Zuid is deze maand en begin augustus vier weekeinden dicht.

Rijkswaterstaat voert er werkzaamheden uit.



Dat maakt Rijkswaterstaat zondag bekend.

De werkzaamheden bestaan onder meer uit herstel aan de betonconstructie en het deels aanbrengen van nieuw asfalt. Ook op de verbindingsweg tussen de A20 en de A13 wordt gewerkt en is dan afgesloten.

De afsluitingen van de snelweg zijn de weekeinden van 13 en tot en met maandagochtend 16 juli, 20 juli tot en met maandagochtend 23 juli, 27 juli t/m 30 juli en 3 augustus t/m 6 augustus. De weg gaat steeds op vrijdagavond om 11 uur dicht tot maandagochtend 5 uur.

Verkeer vanuit Rotterdam en zuidelijker richting Den Haag kan omrijden via de A20 en de A12 of via de N223 door het Westland. Rotterdam The Hague Airport is bereikbaar via de A20 en het lokale wegennet.

Mensen die kiezen voor het openbaar vervoer tijdens de vier weekeinden kunnen een voordelig treinkaartje kopen voor het traject Rotterdam-Den haag vv. Ook biedt de Randstadrail een goedkoop vervoersbewijs aan.


- ANP -