Het verhuren van uw woning, wat komt daarbij kijken?

U gaat samenwonen en krijgt uw woning niet snel verkocht. Of u gaat een jaar lang naar het buitenland. Uw woning verhuren lijkt dan een logische optie. Dit heeft wel de nodige gevolgen.

De Belastingdienst:

Staat uw huis te koop?
Als u uw woning wilt verhuren, onderscheidt de Belastingdienst twee situaties. Hierbij is het van belang of u uw huis verhuurt terwijl het te koop staat.

Als de woning te koop staat, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek als u de woning volledig verhuurt. De waarde van uw woning valt dan in box 3. Dat kan betekenen dat u jaarlijks vermogensrendementsheffing van 1,2% betaalt over de overwaarde. Daar staat tegenover dat de huurinkomsten niet worden belast. Is de verhuurperiode afgelopen? Dan kan de woning onder bepaalde voorwaarden weer binnen de eigenwoningregeling (box 1) vallen en kan de hypotheekrente weer aftrekbaar zijn. Kijk hiervoor ook op Belastingdienst.nl

Staat de woning niet te koop?
Staat de woning niet te koop, dan kan de verhuurde woning onder de eigenwoningregeling vallen. U kunt dan de renteaftrek behouden. U dient wel zeventig procent (70%) van de huurinkomsten aan te geven als 'Inkomsten uit tijdelijke verhuur.' Hiervoor moet zijn voldaan aan de voorwaarden van de zogenoemde tijdelijke verhuur. Deze voorwaarden vindt u op Belastingdienst.nl

Tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet
Huurders zijn in Nederland bijzonder goed beschermd. Zelfs bij tijdelijke contracten kan het moeilijk zijn huurders te laten vertrekken. Probeer daarom een tijdelijk huurcontract te regelen op basis van de Leegstandswet. De tijdelijke huurder heeft dan geen recht op huurbescherming. Hiervoor heeft u wel een vergunning voor tijdelijke verhuur nodig van de gemeente. Bovendien is het verstandig om voor het opstellen van het huurcontract advies in te winnen bij de notaris.

Heeft uw bank toestemming gegeven?
Heeft uw bank toestemming gegeven voor tijdelijke verhuur? Uw hypotheek is namelijk bedoeld voor een huis voor eigen gebruik. De bank zal waarschijnlijk eisen dat het tijdelijke huurcontract een ‘tussentijdse ontruimingsverklaring’ bevat. Hiermee krijgt de bank bij eventuele gedwongen verkoop de huurder uw huis uit.

Vergeet de verzekeraar niet in te lichten
Vergeet ook niet op tijd uw verzekeringsmaatschappij in te lichten over de huurder. Een nieuwe bewoner kan namelijk een ander risicoprofiel hebben door bijvoorbeeld de hoeveelheid inboedel, of het aantal kinderen. En dit kan weer van invloed zijn op de hoogte van de premie. Als u vergeet om de verzekeringsmaatschappij te informeren, dan loopt u het risico dat er niet wordt uitgekeerd bij schade tijdens de verhuurperiode.

Een rekenvoorbeeld
Stel, uw woning is 300.000 euro waard. De hypotheek bedraagt 250.000 euro, tegen een rente van 4%. Uw jaarlijkse hypotheeklasten bedragen dan 10.000 euro en de overwaarde is een halve ton. U kunt uw woning verhuren voor 1.000 euro per maand. En u zit in de belastingschijf van 42%.
Als u niet verhuurt, zijn de jaarlijkse kosten van leegstand 10.000 euro, verminderd met de aftrek van 4.200 euro (belastingschijf van 42% over 10.000 euro), dus 5.800 euro.

Als u wel verhuurt, betaalt u naast 10.000 euro hypotheekrente, 600 euro vermogensrendementsheffing (1,2% over 50.000; het heffingvrije vermogen van box 3 ad 20.785 euro wordt buiten beschouwing gelaten). Opgeteld zijn uw lasten bij verhuur dus 10.600 euro. En de huuropbrengsten bedragen 12.000 euro, dus per saldo levert verhuur u dan jaarlijks 1.400 euro op.