Verjaring en erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen. Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.

Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.

Wat zijn de vereiste voor zo’n verjaring?
Degene die zich beroept op verjaring moet aantonen dat hij het bezit heeft verkregen. Onder bezit wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. De bezitter is degene die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. Het incidenteel gebruik maken van de uitwegen van uw buurman zonder zijn toestemming, zal niet volstaan om van bezit te spreken. Het bezit vangt aan als bijvoorbeeld uw buurman een weg aangelegd heeft over uw perceel en deze vervolgens in gebruik neemt, of als uw buurman zijn eigen perceel op de uitrit van uw perceel afstemt (de buurman kan dus alleen zijn perceel verlaten via de uitrit die op uw perceel is gelegen). De tegenhanger van bezit is ‘houden voor een ander’. U bent dan geen bezitter maar houder. Een houder is bijvoorbeeld een huurder, hij houdt het gehuurde voor de verhuurder. Indien u dus een afspraak heeft gemaakt met uw buurman om gebruik te maken van een gedeelte van zijn weg, dan bent u geen bezitter maar houder. Verjaring zal dan niet optreden omdat niet aan het bezitsvereiste is voldaan.

Naast de bevrijdende verjaring bestaat er ook nog de verkrijgende verjaring. Voor verkrijgende verjaring geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Een erfdienstbaarheid ontstaat door middel van een verkrijgende verjaring alleen als de verkrijger te goede trouw is. Dit is bijvoorbeeld het geval als een erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte maar er een gebrek kleeft aan deze akte. De verkrijger is hiervan niet op de hoogte en verkrijgt daarmee naar verloop van 10 jaar een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring.

Stuiten voor 1 januari 2012!
Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012. Wil men dit voorkomen, dan dient men voor 1 januari 2012 de verjaring te stuiten. Stuiting breekt een lopende verjaring af. Nadat de verjaring is gestuit, begint een nieuwe termijn te lopen. Stuiting kan plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. In de brief dient u ondubbelzinnig aan te geven, dat u zich tegen het gebruik van uw erf door uw buurman verzet en dat u uw recht op nakoming voorbehoudt. Vervolgens dient u binnen 6 maanden uw buurman te dagvaarden.

Een andere mogelijkheid is om met uw buurman een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst over een te komen. Daarmee wordt uw buurman houder en is hij bezitter af. De erfdienstbaarheid kan niet meer ontstaan door verjaring.

Vastleggen erfdienstbaarheid
Indien er door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, kan men de notaris de opdracht geven om de erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers. De notaris schrijft de erfdienstbaarheid in door middel van een akte van verjaring. Indien uw buurman de erfdienstbaarheid betwist, zullen partijen naar de rechter moeten stappen.